Сделки секьюритизации. Ипотечные ценные бумаги

Ипотечное страхование (Lenders Mortgage Insurance, LMI) относится к дополнительным (внешним) механизмам кредитного усиления выпусков ипотечных облигаций в рамках традиционной секьюритизации путем действительной продажи ипотечных жилищных кредитов. Наряду с прочими элементами усиления структуры выпусков (субординация, избыточный спрэд, резервный фонд специального назначения) этот механизм создает первый уровень кредитной защиты и оказывает благоприятное влияние на все классы ИЦБ в рамках сделки секьюритизации:

• Повышает кредитное качество сделки через обеспечение страховой защиты убытков, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество и связанных с этим расходов;
• Повышает качество секьюритизируемых активов, так как договор страхования может быть заключен только в отношении тех кредитов, которые прошли все должные процедуры проверки, инструменты оценки кредитного риска и андеррайтинга страховщика;
• Позволяет увеличить кредитное плечо за счет снижения размера младшего транша;
• Позволяет повысить уровни кредитного рейтинга всех классов облигаций.

Будучи инструментом хеджирования кредитного риска в ипотеке, ипотечное страхование может быть привлекательным для инвесторов, заинтересованных в повышенной доходности в обмен на приемлемый уровень риска, в частности при покупке субординированных классов ИЦБ, подверженных кредитному риску или при покупке доли в портфелях ипотечных кредитов, обеспеченных закладными, через ипотечные сертификаты участия (ИСУ).

В российских сделках секьюритизации механизм ипотечного страхования был впервые применен в 2013 году , где страховой продукт имел много общего с типичными условиями страхования LMI в австралийских сделках ипотечной секьюритизации. В марте 2014 года он был признан в качестве стандартного в составе глобальной методологии Moody’s Investors Service .

Характерные черты страхового продукта:

• страхованию подлежат все ипотечные кредиты, входящие в состав ипотечного покрытия;
• договоры (полисы) страхования остаются в силе до истечения срока кредитного договора (либо до полного досрочного погашения кредита), при этом, в случае продажи закладной и переходе прав на нее, страховая защита продолжает действовать, а права бенефициара по страховому покрытию наследует новый владелец закладной;
• договор страхования заключается между залогодержателем (банком-оригинатором или ипотечным агентом) и страховой компанией;
• страховая премия оплачивается единовременно при заключении договора страхования.

Существенным отличием от австралийской модели страхования является то, что условия договора, предлагаемого АО «СК АИЖК», не предусматривают его расторжение или уменьшение выплат в результате несоответствия процессов выдачи и обслуживания кредита определенным требованиям страховщика.

В рамках сделок ипотечной секьюритизации с солидарным поручительством АО «АИЖК» по старшим траншам выпусков, а также в сделках по выпуску ИСУ, АО «СК АИЖК» может предложить иные, более гибкие условия в части страхового обеспечения, чем в традиционных выпусках облигаций с рейтингом. В частности, может быть индивидуально установлен размер страховой суммы на уровне кредита в зависимости от его характеристик, определена иная формула страхового возмещения и т.п.

В ходе согласования заданной конфигурации страхового покрытия, помимо котировки договоров страхования АО «СК АИЖК» готово провести сценарный анализ эффектов от применения той или иной конфигурации покрытия на основе денежных потоков по траншам выпусков облигаций или по портфелю ипотечных кредитов в составе покрытия ИСУ.