• Последнее изменение 26.04.17 03:04:03

Универсальное решение проблемы «четырех и»

Заметка генерального директора ОАО "СК АИЖК" А.Д. Языкова в журнале «Банковское обозрение»

В случае дефолта у ипотечного заемщика нередко остается долг перед банком в размере 30–60%. Как изменить ситуацию?
Генеральный директор ОАО "СК АИЖК" А.Д. Языков














Ипотечное страхование позволяет решить сразу две задачи: снизить ставку по кредиту за счет перераспределения рисков и снизить стоимость фондирования за счет повышения уровня доверия инвесторов к ипотечным ценным бумагам.

Большинство ипотечных кредиторов уже избавились от иллюзии, что в случае дефолта с заемщика можно «взыскать все» за счет стоимости реализации заложенного имущества — как показывает практика, в 20–40% случаев у заемщика остается долг перед банком в размере 30–60% — такие данные содержатся в исследовании Финансового университета при правительстве РФ. Причины тому и длительность процедуры обращения взыскания, и низкая эффективность работы службы судебных приставов, и низкая эластичность спроса на реализуемую после дефолта заемщика недвижимость.

Учитывая, что средний ипотечный кредит превышает доходы домохозяйства в 40–60 раз, любой оставшийся процент составляет огромные суммы. Получается проблема «четырех и» — заемщик лишился и первоначального взноса, и всех платежей по кредиту, и жилья, и еще остался должен банку. При этом результаты исследования Финансового университета показывают, что довзыскать этот долг почти невозможно: взыскиваемость равна нулю или сумме затрат кредитора на взыскание.

Для банка наличие невзысканного долга на каком-то этапе может быть незаметно — особенно на растущих портфелях. В то же время банк не может просто списать долг заемщика и вынужден пытаться взыскать его всеми доступными способами, в том числе и в судебном порядке, тем самым увеличивая свои расходы.

Но даже если кредитор готов «простить» долг заемщика, он, формально, обязан уведомить ФНС России, что заемщик получил материальную выгоду в виде «прощенного остатка долга». У заемщика в этой ситуации появляется обязанность уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%.

Вот и возникло некое противоречие — заемщик не может погасить остаток долга, а кредитор не может простить. В результате ставки по ипотечным кредитам растут для всех остальных.

В таких условиях часть кредиторов начинают останавливать начисление процентов, или даже отказываться от их взыскания, но банк в любом случае получает значительный экономический убыток. Фактически, точка безубыточности в случае дефолта заемщика в ипотечном кредитовании находится на уровне LTV (займ к стоимости) 60–62%?— в остальных случаях с высокой степенью вероятности кредитор получит экономический убыток.

Ипотечное страхование позволяет решить озвученные проблемы и получить значительные маркетинговые преимущества для банка: застраховав часть риска в момент выдачи кредита, кредитор может уменьшить рисковую составляющую в процентной ставке, а значит — предложить заемщику ставку ощутимо ниже. Учитывая, что ставка по ипотечному кредиту является самым сильным маркетинговым индикатором, банк получает и расширение клиентской базы без увеличения рисков. Для заемщика самостоятельная уплата страховки фактически будет компенсирована в течение 1,5–2,5 лет за счет меньшей платежной нагрузки.

В России в настоящее время ипотечное страхование реализуется через два вида страхования — страхование ответственности заемщика и страхование финансовых рисков. В первом случае заемщик при получении кредита страхует свою ответственность за невыполнение кредитных обязательств, во втором случае банк заключает договор страхования и оплачивает страховую премию.

Ключевое преимущество, которое дает страхование финансовых рисков, состоит в том, что кредитор может получить страховую защиту не только в момент выдачи кредита, но и позднее, приняв это решение на основании, например, анализа макроэкономической ситуации, или просто пересмотрев свое отношение к удерживаемым на балансе рискам.

Развитием ипотечного страхования занимаются и на государственном уровне. В начале октября 2013 года Госдума приняла в первом чтении поправки в закон «Об ипотеке», существенно повышающие эффективность страховой защиты для кредиторов.

Поправки позволят расширить возможности страхования, повысят доверие и заемщиков, и банкиров к ипотеке. Первым можно будет меньше бояться дефолта, а вторые будут нести на себе меньший объем риска. Таким образом, ипотечное страхование сможет выполнить такие социальные задачи, как повышение доступности и надежности ипотеки.

Второй зоной применения ипотечного страхования являются сделки секьюритизации. Наличие страховой защиты дает уверенность инвесторам в стабильности денежных потоков, а значит позволяет либо увеличить размер старшего транша (привлечь больше средств по низкой ставке), либо повысить рейтинг бумаги, что даст снижение стоимости привлечения средств.

Таким образом, ипотечное страхование является эффективным инструментом перераспределения рисков, позволяющим существенно снизить конечную ставку для заемщика по ипотечному кредиту, а кредитору — снизить риски на своем балансе.

Расчет размера страховой премии по страхованию ответственности социальных категорий заемщиков
Страховая сумма: рублей
Тариф базовый: %
Поправочный коэффициент:
Страховой тариф (от страховой суммы): %
Страховой тариф (от суммы кредита): %
Страховая премия: рублей
Расчет страхового (перестраховочного) тарифа по страхованию ответсвенности заемщиков
Страховая сумма: рублей
Страховая сумма (от суммы кредита для тарификации): %
Начальное К/З для тарификации: %
Тариф базовый (% от страховой суммы):
Поправочный коэффициент:
Итоговый нетто-тариф (в %% от страховой суммы): %
Итоговый брутто-тфриф (в %% от страховой суммы): %
Итоговая брутто-премия: рублей

**** Применимы только в рамках кредитной программы ОАО "АИЖК" для молодых ученых.

***** Максимальный коэффициент К/З = 80%