• Последнее изменение 18.08.17 19:08:09

Андрей Языков: Механизм страхования кредитных рисков становится реально работающим инструментом

Статья А.Д. Языкова для Русипотеки

Известно, что стоимость ипотечного кредита сильно зависит от рисков. Банк может снизить риски, предложив заемщику накопить большой первоначальный взнос.

Но в этом случае заемщику придется гоняться за постоянно растущей ценой жилья. К тому же жилищную проблему часто хочется решить сейчас, не откладывая вопрос на далекое неопределенное будущее.

В ипотечном кредитовании существует эффективный механизм снижения рисков - ипотечное страхование или страхование кредитного риска, позволяющее гарантировать компенсацию какой-то части потерь в случае возникновения финансовых проблем у заемщика.

В июле 2013 года в Государственную думу был внесен законопроект, предусматривающий изменения в статью 31 закона "Об ипотеке" в части страхования, который 10 июня 2014 года был принят в третьем чтении.

Предложенные депутатами изменения сильно меняют эффективность механизма страхования кредитных рисков и делают его реально работающим инструментом снижения ряда рисковых параметров деятельности кредитной организации.

Кроме того, развитие указанного вида страхования может предоставить простым гражданам возможность получения ипотечного кредита с минимальным первоначальным взносом, сниженной процентной ставкой и надежной защитой на случай, если в жизни произошли обстоятельства, которые вынудили заемщика отказаться от приобретения недвижимости по действующему договору, и денег на последующие платежи нет. Это и есть реальная социальная защита.

Несмотря на то что статья о страховании кредитных рисков в ипотеке в законе существует с 2004 года, развитие данного вида страхования до сих пор сдерживал ряд факторов, ограничивающих применение страховой защиты.

Во-первых, максимальный размер ответственности страховщика по договору страхования ответственности заемщика сегодня можно устанавливать в размере не более 20% от залоговой стоимости недвижимости.

В Американской модели ипотечного кредитования точка безубыточности кредитора находится на уровне 85% от стоимости недвижимости (то есть за рубежом при внесении первоначального платежа заемщиком в размере 15% кредитная организация может быть уверена в возврате средств остальных 85% стоимости жилья при его продаже в случае дефолта заемщика).

В России этот коэффициент (отношение кредита к стоимости залога, LTV) находится существенно ниже, на уровне 60-62%, что вынуждает кредиторов закладывать эти риски в процентную ставку.

 

Изменения в законе предусматривают установление значения страховой суммы с максимальным пределом 50% от основной суммы долга по страхованию ответственности заемщика.

Это позволит заемщику получить реальную защиту от возможных убытков и избежать случаев недобросовестного страхования, когда кредитор формирует незначительный уровень защиты заемщика (до 10% страхового покрытия) либо осуществляет страхование на короткий срок лишь для того, чтобы получить комиссию. Предыдущее максимальное значение страховой суммы 20% от основной суммы долга, принятое в 2004 году, опирающееся на американский опыт, приведено в соответствие с российскими реалиями.

Во-вторых, не предоставлена возможность защищать ответственность заемщика по ипотечным займам, выданным небанковскими организациями (региональными Агентствами жилищного кредитования, ипотечными фондами, др.), несмотря на то что многие кредитные организации в дальнейшем выкупают такие займы.

Получается некое социальное неравенство, которое зависит от того, где ты получил кредит - в банке или у регионального оператора. Если в банке, то можно защитить себя от будущих убытков использованием вышеупомянутой страховой защитой. Если не в банке, то такой возможности нет.

Благодаря введенным изменениям распространяется возможность страхования страхователем-заемщиком своей ответственности по договору займа. То есть по договорам займа, заключенным у заимодавцев (некредитных организаций), могут быть также застрахованы риски ответственности заемщика.

В-третьих, норма "прощения долга заемщика", которая стала наиболее серьезным препятствием для развития ипотечного страхования (Федеральный закон № 405-ФЗ).

Безусловно, остаток необеспеченного долга является большой социальной проблемой, но, предложив в формулировках "прощать долг" в случае невозможности реализации имущества с торгов, не улучшив при этом механизм работы службы судебных приставов и не дав кредитором источник для компенсации этих потерь, законодатель поставил банковское сообщество в состояние "гарантированных убытков", что неизбежно отразилось на уровне процентных ставок по ипотечным кредитам.

При "прощении долга" становится невозможной и страховая выплата, поскольку заемщик страхует свою ответственность по договору, а введенная норма фактически снимает с заемщика такую ответственность.

Исследование Финансового университета при правительстве РФ в начале 2013 года подтвердило, что в 40-60% случаев в результате дефолта заемщика по ипотечному кредиту у кредитора остается необеспеченный остаток долга в размере 20-40%. И довзыскать остаток этого долга либо невозможно, либо издержки на обращение взыскания будут сопоставимы с взысканными суммами.

Убыток кредитора материален, подтверждают ученые. Изменение в законе в части правил списания ипотечного долга при прощении долга заемщика предлагает учитывать наличие договоров страхования ответственности заемщика или страхования финансовых рисков кредитора. То есть правило "прощения долга" дефолтного заемщика теперь работает при наличии страхования ответственности, после осуществления страховой выплаты, в случае, если осталась непогашенная часть долга.

Раньше правило "прощения долга" наступало только в случаях постановки на баланс имущества кредитора, сейчас данное правило работает без этого условия.

В-четвертых, при отсутствии страхования кредитного риска заемщиком/кредитором риски не исчезают, а закладываются кредитором/заимодавцем в процентную ставку по ипотечному кредиту.

Таким образом, страхование ответственности заемщика несет мощную социальную нагрузку - позволяет не только снизить процентную ставку по кредиту и уменьшить первоначальный взнос, но и защитить заемщика. В случае, если банк продаст жилье с торгов, а остаток долга станет непосильной ношей для заемщика, страховая выплата призвана "подстраховать" заемщика.

Изменение в законе предполагает сохранение "непрерывности" действия договора страхования финансовых рисков кредитора при переходе прав на закладную. Другими словами, в случае смены владельца закладной (банка, заимодавца) договор страхования финансовых рисков продолжает работать. В законе также прописано последовательное осуществление страховых выплат при одновременном наличии двух договоров страхования - сначала по договору страхования ответственности заемщика, затем по договору страхования финансовых рисков кредитора. Эти возможности позволяют снизить банкам стоимость фондирования, что неизбежно отражается на потребительской ставке по ипотеке в сторону уменьшения.

Наконец, есть проблема, что страхователем может быть заемщик, только если он является залогодателем. Изменение в законе предполагает возможность страхования ответственности заемщика на лиц, не являющихся залогодателями.

 

Расчет размера страховой премии по страхованию ответственности социальных категорий заемщиков
Страховая сумма: рублей
Тариф базовый: %
Поправочный коэффициент:
Страховой тариф (от страховой суммы): %
Страховой тариф (от суммы кредита): %
Страховая премия: рублей
Расчет страхового (перестраховочного) тарифа по страхованию ответсвенности заемщиков
Страховая сумма: рублей
Страховая сумма (от суммы кредита для тарификации): %
Начальное К/З для тарификации: %
Тариф базовый (% от страховой суммы):
Поправочный коэффициент:
Итоговый нетто-тариф (в %% от страховой суммы): %
Итоговый брутто-тфриф (в %% от страховой суммы): %
Итоговая брутто-премия: рублей

**** Применимы только в рамках кредитной программы ОАО "АИЖК" для молодых ученых.

***** Максимальный коэффициент К/З = 80%