• Последнее изменение 23.05.17 19:05:40

Ипотека: готовность к санкциям

Статья Андрея Языкова, генерального директора ОАО "СК АИЖК", к.э.н., для рубрики "Экспертные мнения" ИТАР-ТАСС.

Ипотечное кредитование, являясь механизмом рыночным, значительно зависит от стоимости денег, баланса спроса/предложения и от надежности заемщиков. Но учитывая, что денежное предложение и его стоимость находятся под контролем Банка России, вводимые экономические санкции вряд ли нанесут серьезный вред.

Экономисты знают, что ипотечное кредитование является мощным инструментом стимулирования развития экономики и снижения инфляции, поскольку обслуживание ипотечного кредита изымает значимую часть ежемесячных доходов домохозяйства. Однако спрос на ипотечные кредиты напрямую зависит от уверенности заемщиков в завтрашнем дне - мало кто решится взять на себя долгосрочные обязательства в условиях нестабильности. Рост в начале текущего года эксперты связывают с другим фактором - желанием избавиться от денежной наличности в условиях нестабильности и переложить свои семейные инвестиции в сектор недвижимости.

Гораздо интереснее ситуация с гражданами, которые уже взяли ипотечный кредит. Если введение санкций повлияет на какие-то сектора нашей экономики, то вслед за этим может ожидаться и снижение доходов семей. Как следствие, может вырасти просрочка по кредитам.

В кризис 2008 года с проблемами выплат ипотечных обязательств столкнулось 9-11% заемщиков. Наиболее пострадавшей оказалась сфера торговли и услуг, где граждане в первую очередь лишились неофициальной части доходов. Менее всего пострадали предприятия ОПК и бюджетной сферы.

Тогда наибольшие сложности испытывали заемщики валютных кредитов и кредитов с плавающей ставкой. Дополнительную нервозность обстановке добавляло и полное отсутствие у наших банков опыта реструктуризации ипотечных кредитов.

Сейчас за счет применения мер регулирующего воздействия Банка России в нашей стране почти не выдаются валютные ипотечные кредиты. Успешная программа помощи заемщикам, оказавшимся во временной сложной жизненной ситуации, осуществляемая силами Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, оказалась в значительной части скопирована коммерческими банками. Причем любая собственная программа реструктуризации банка должна была быть лучше государственной, поскольку у заемщика был выбор - согласиться на реструктуризацию на условиях банка или обратиться за поддержкой к государственной структуре. 

Существенные изменения были внесены и в "Закон об ипотеке" - заработало ипотечное страхование, которое призвано снизить риски банка и дать заемщику возможность минимизировать последствия личного дефолта. В нашей стране подобный механизм существовал с 2004 года, однако на практике не стал надежной защитой граждан, поскольку смежное законодательство об ипотечном кредите ушло далеко вперед. Сейчас законодатели учли всю сложившуюся практику и значимо повысили защищенность и кредитора, и заемщика.

Новая редакция закона сформировала баланс интересов заемщиков и кредиторов и, что самое важное, существенно изменила точку безубыточности кредитора в случае дефолта заемщика. При расширенном страховом покрытии убытка у кредитора может и не быть вовсе. Это очень существенное изменение, поскольку теперь кредитору "не страшно быть добрым". При наличии страховки банк спокойнее согласится на реструктуризацию кредита, а значит, заемщик получит время, необходимое для восстановления своей платежеспособности.

Упредили законодатели и возможные скандалы со страховыми компаниями. Заемщик не должен и не будет следить ни за надежностью страховщика, ни за правильно подобранным размером страховой суммы. Теперь, при наличии страховки, остаток долга заемщика будет прощаться всегда. Даже если страховщик - банкрот. А вот кредиторам придется еще раз переосмыслить свои партнерские отношения: в случае если страховщик - банкрот, кредитор, скорее всего, не получит ничего.

Кстати, подобные негативные случаи уже известны на рынке - небольшая страховая компания ПСГ "Основа" недобросовестным образом "ушла с рынка", оставив без защиты полтора десятка человек. Ни активов, ни контактов.

К счастью, часть кредитов была перестрахована в государственной страховой компании СК АИЖК, которая добровольно восстановила защиту по перестрахованным полисам - правда не в полном размере, а лишь на 80%, строго в пропорции переданного ей риска, что уже хорошо. Но остальные заемщики в старой редакции закона остались бы без защиты, и в случае дефолта могли бы остаться один на один с банком.

В итоге есть все основания ожидать, что возможные экономические санкции значимого влияния на все возрастающий сегмент ипотечных заемщиков не окажут. На сегодняшний день у государства есть стратегия развития отраслей народного хозяйства, а банкиры получили в дополнение к опыту преодоления кризисов еще и регуляторную поддержку. Хотя это и не повод, чтобы ослаблять внимание к такому социально значимому сегменту российской экономики.


Расчет размера страховой премии по страхованию ответственности социальных категорий заемщиков
Страховая сумма: рублей
Тариф базовый: %
Поправочный коэффициент:
Страховой тариф (от страховой суммы): %
Страховой тариф (от суммы кредита): %
Страховая премия: рублей
Расчет страхового (перестраховочного) тарифа по страхованию ответсвенности заемщиков
Страховая сумма: рублей
Страховая сумма (от суммы кредита для тарификации): %
Начальное К/З для тарификации: %
Тариф базовый (% от страховой суммы):
Поправочный коэффициент:
Итоговый нетто-тариф (в %% от страховой суммы): %
Итоговый брутто-тфриф (в %% от страховой суммы): %
Итоговая брутто-премия: рублей

**** Применимы только в рамках кредитной программы ОАО "АИЖК" для молодых ученых.

***** Максимальный коэффициент К/З = 80%