• Последнее изменение 23.05.17 19:05:28

чтобы дом стал крепостью

А. ЯЗЫКОВ: «Ипотечная страховка защищает от убытков и позволяет без опаски реструктуризировать кредит»

Одним из собеседников августовского номера NBJ стал генеральный директор СК АИЖК Андрей ЯЗЫКОВ. В мае 2009 года эксперт возглавил АРИЖК, которое было создано для реализации правительственной программы поддержки ипотечных заемщиков. Сегодня Андрей Языков внедряет на рынок относительно новый для российской финансовой практики продукт – ипотечное страхование. Оно призвано облегчить жизнь как банкам, так и их клиентам.
NBJ: Андрей Дмитриевич, чем ипотечное страхование принципиально отличается от других видов страхования?
А. ЯЗЫКОВ: Ипотечное страхование меняет уровень риска по ипотечной ссуде. Все остальные страховки, обычно сопровождающие ипотечный кредит, покрывают маловероятные события, которые могут произойти, а могут и нет. Например, потерю залога при его гибели. При этом дефолт у заемщика не наступает – последний может продолжить обслуживать свой кредит.
Ипотечное страхование влияет на кредитный риск: если в результате дефолта кредитор понес убытки, то мы частично или полностью покрываем их. Это принципиальное отличие ипотечного страхования от других видов страхования, поскольку оно напрямую связано с кредитной работой банка.
В результате меняется уровень риска по ссуде. В стандартах МСФО признается, что по ссуде можно создавать меньший объем резервов, потому что часть из них реально сформирована на стороне страховщика. Совместно с ЦБ мы обсуждаем возможность включения страховки в состав нашего регулирования.
NBJ: Какие выгоды для банков как кредиторов несет ипотечное страхование?
А. ЯЗЫКОВ: Выгода для банков состоит в передаче части кредитного риска вовне, на страховщика. За счет этого можно снизить резервы и давление на капитал кредитной организации – в этом состоит ключевая выгода ипотечного страхования. Иногда его путают с комплексным ипотечным страхова-нием, объектом которого выступают имущество, титул, жизнь заемщика. Мы же пытаемся сделать устойчивым термин «ипотечное страхование» – страхования, связанного с кредитным риском.
За рубежом ипотечное страхование развивается давно, в России же реальная возможность предоставлять его появилась в 2004 году, когда соответствующую норму прописали в законе «Об ипотеке». Но и тогда – вплоть до 2010 года  – эту норму никто особенно применять не хотел. Страховая компания АИЖК была создана ради двух целей: разработать продукт, а также убедить страховщиков и банкиров его использовать.
NBJ: Какие меры необходимо предпринять для того, чтобы убедить в этом упомянутых Вами участников процесса ипотечного страхования?
А. ЯЗЫКОВ: Нам уже удалось доработать законодательство, создать типовые страховые продукты, накопить аналитику и практику. Теперь можно обновить банковское регулирование. Как только банки поймут, что ипотечное страхование разгружает их капитал и снижает резервы, они начнут активно им пользоваться. Сейчас ипотечное страхование уже применяют крупнейшие по объемам ипотечного кредитования банки – ВТБ24, Дельта-Кредит, Банк «Открытие». В дальнейшем ипотечным страхованием начнут пользоваться все рациональные финансово-кредитные организации.
NBJ: Помимо влияния на капитал и резервы, какие еще преимущества могут получить банки при работе с ипотечным страхованием?
А. ЯЗЫКОВ: Ипотечное страхование серьезно повлияло на сделки секьюритизации. Сегодня банки заинтересованы в возможности «упаковывать» имеющиеся активы в ценные бумаги и предлагать инвесторам – в результате у них улучшается ликвидность и снимается процентный риск. Если встроить нашу страховку в сделку секьюритизации, то эффективность этой сделки существенно повысится: возрастет денежный поток, появится доверие инвесторов, улучшится структура. В прошлом году наши клиенты привлекли дополнительные 1,5 млрд рублей за счет ипотечного страхования.
NBJ: Определите, пожалуйста, место ипотечного страхования в иерархии мер по управлению кредитным риском в банках.
А. ЯЗЫКОВ: У кредитной организации есть два инструмента для компенсации кредитного риска: повышенная процентная ставка и ипотечное страхование. Зачастую банкиры не считают нужным страховаться, поскольку считают, что повышение процентной ставки позволит им накопить избыточную прибыль на случай дефолта заемщика. Это не работает. По высокорисковым кредитам быстрее наступает дефолт, они быстрее гасятся, а значит, повышать ставку надо непропорционально сильно.
Бич российской ипотеки – высокая скорость досрочного погашения кредита. Банк выдает кредит на 15 лет, ожидая получать доходы на протяжении этого времени, но люди боятся потери жилья, в результате чего средний срок жизни ипотечного кредита составляет всего 6 лет. По статистике высокорисковые заемщики быстрее уходят в дефолт или быстрее гасят кредит, то есть для накопления нужного объема резервов банкиру нужно будет повышать ставку не на один, а на два процента, что сделает его предложение неконкурентоспособным.
Абсолютно иная картина складывается при внедрении ипотечного страхования. По экономической сути заемщик авансом предоплачивает резервы по ссуде. То есть ипотечное страхование значительно более устойчиво по сравнению с повышением процентной ставки. В системе управления рисками предоплата резервов гораздо надежнее, чем попытка накопить их в непредсказуемом сегменте.
NBJ: Начиная с какой суммы кредита ипотечное страхование приобретает смысл?
А. ЯЗЫКОВ: Наверное, правильно все же говорить не о том, начиная с какой суммы появляется смысл, а об уровне риска. Вспомним ключевой показатель LTV (loan-to-value, соотношение «кредит-залог». – Прим. ред.). Если мы говорим про сегменты, то получается следующая картина: 60-70% – это хорошая ипотека, 70-80% – стандартная, 80-90% – рисковая, выше 90% – высокорисковая. Мы считаем, что нужно обязательно страховаться в сегменте больше 80%, при 70-80% – очень желательно, но это зависит от риск-аппетита банка. При 60-70% страхование не обязательно, но желательно.
NBJ: В полной ли мере закон «Об ипотеке» отвечает потребностям современного рынка ипотечного страхования?
А. ЯЗЫКОВ: Он близок к идеалу, хотя, конечно, предела совершенству нет. Хочу сказать спасибо Минфину – он внес несколько серьезных улучшений в этот закон и настоял на внедрении важных моментов социальной защиты заемщиков. В первую очередь стоит упомянуть о норме, связанной с «прощением долга заемщика».
NBJ: Что подразумевается под этой нормой, в каких ситуациях она действует?
А. ЯЗЫКОВ: Проиллюстрирую свой ответ следующим примером. Предположим, у заемщика было 2 млн рублей первоначального взноса, он взял 8 млн рублей в кредит на 15 лет под 12,5%. Платеж по займу составил около 98,6 тыс. рублей в месяц. За первый год платежей долг клиента снизился приблизительно на 200 тыс. рублей – до 7,8 млн рублей, хотя за год клиент заплатил банку 1,183 тыс. рублей, в который вошли проценты и погашение тела кредита.
Через 12 месяцев произошел дефолт, заемщику пришлось два года судиться с банком (средний срок обращения взыскания). Умножаем 7,8 млн. рублей остатка долга на 12,5% – получается, что за год у клиента набежало 975 тыс. рублей процентов, за два года этот показатель, соответственно, увеличился до 1,95 млн рублей одних только процентов за пользование кредитом за период судебного процесса. Долг заемщика перед банком через два года, с учетом первоначальных 7,8 млн рублей, возрастает до 9,75 млн рублей.
При этом его жилье выставляется на продажу. И здесь надо учитывать, что реализация будет проходить по процедуре публичных торгов. Если в обычной ситуации с продажей жилой недвижимости квартира демонстрируется потенциальным покупателям в течение нескольких месяцев, то в случае с публичными торгами срок экспозиции той же самой квартиры составит 30 дней. Поэтому при реализации через публичные торги дисконт составляет в среднем 20% от ее рыночной стоимости для того, чтобы объект был быстро продан.
Тогда в нашем расчете получается, что упомянутую квартиру продали не за 10 млн рублей, а за 8 млн рублей при текущем долге в 9,75 млн рублей. В этом случае у заемщика «повисает» долг 1,75 млн рублей. Заемщик потеряет 2 млн рублей первоначального взноса, 1,183 млн рублей, которые он уже заплатил по кредиту, у него отобрали квартиру, а он еще остался должен банку 1,75 млн рублей.
Теперь представим, что заемщик мог быть застрахован на 800 тыс. рублей – по закону минимальная страховая сумма составляет 10% от суммы кредита. В данном случае страховая компания выплачивает банку 800 тыс. рублей, убыток банка составляет 950 тыс. рублей, но долг заемщика при этом прощается, и банк его легально списывает, не дожидаясь акта службы судебных приставов о невозможности взыскания.
NBJ: И роль Минфина в данном случае…
А. ЯЗЫКОВ: Минфин настоял на том, чтобы долг заемщика всегда прощался после страховой выплаты, потому что заемщик в отношениях с банком – это слабая сторона. Он не может знать, какая страховая сумма необходима по его кредиту: 10%, 20% или 40%. Законодатель также справедливо посчитал, что банк должен самостоятельно рассчитать правильный размер страховой защиты, а заемщик не должен зависеть от ошибок банка. Возвращаясь к нашему примеру: рационально было бы сделать страховую сумму в 15-20%, в этом случае долг был бы покрыт полностью, и банк бы не понес убытков.
При ипотечном страховании можно применять простое эмпирическое правило: разность «кредит минус страховая сумма», деленная на стоимость залога, должна быть меньше уровня риск-аппетита банка. С учетом сроков обращения взыскания реальная точка безубыточности в ипотеке находится на уровне «кредит-залог» выше 60-62%. При более высоких значениях «кредит-залог» вероятность, что банк получит убыток при обращении взыскания, намного выше нуля.
Здесь также важно отметить, что если у клиента есть полис, а страховщик обанкротился, то долг заемщика также прощается вне зависимости от страховой выплаты. Это справедливо: если человек думает о последствиях, и он взял страховку, то его долги прощаются. Если он отказался брать страховку, то он выплачивает полную сумму по кредиту.
NBJ: Существует ли специфика ипотечного страхования в зависимости от того, о каких программах АИЖК идет речь?
А. ЯЗЫКОВ: Да, например, в военной ипотеке кредитный риск отсутствует полностью, потому что за военнослужащего несет обязательства бюджет, там нет ипотечного страхования.
В ипотечных программах с привлечением материнского капитала есть свои риски: невозможно определить срок, в течение которого материнский капитал будет выплачен. В таких продуктах страхование, в принципе, может присутствовать, но тариф будет очень низким. Мы понимаем, что материнский капитал все-таки придет, поскольку это подтверждено сертификатом.
Но наиболее актуально ипотечное страхование для социально незащищенных слоев населения при ипотечном кредитовании с первоначальным взносом порядка 10-15%.
Помимо параметра «кредит-залог» в ипотеке есть еще один важный аспект – «платеж-доход», который отражает долю средств домохозяйства на обслуживание кредита. Мы считаем, что если соотношение «платеж-доход» меньше 45%, то ипотека посильна для заемщика. Ряд банков выдает кредит при соотношении «платеж-доход» от 45% до 60%  –  и это значит, что они прини-мают на себя повышенный риск. Сни-жение ставки по ипотеке за счет передачи страховщику части кредитного риска снижает и параметр «платеж-доход» по кредиту, а значит, расширяет клиентскую базу.
Процентная ставка сильно влияет на платеж по кредиту. Снижение ставки всего лишь на один процентный пункт расширяет доступность ипотеки в два раза. Это подтверждено исследованиями.
Например, заемщик приходит за кредитом с маленьким первоначальным взносом – «кредит-залогом» на уровне 90%. Ему дают ставку 13,5%. Если он берет ипотечную страховку на 20%, то фактически ссуда становится низкорисковой, и по ней можно установить ставку на уровне 12,5%. Платежи по кредиту существенно снижаются, кредит становится посильным, и семья вздыхает с облегчением.
Таким образом, снижение процентной ставки значительно влияет на способность семьи исполнять свои обязательства, а значит, уменьшается вероятность дефолта. Мы пытаемся акцентировать внимание участников рынка на том, что с помощью ипотечного страхования заемщик не только снижает риск, но и облегчает себе жизнь на все 15 лет.
NBJ: Как сочетается ипотечное страхование и реструктуризация ипотечного кредита?
А. ЯЗЫКОВ: Мы провели любопытное исследование и выяснили, что люди выбирают банк для ипотеки, точно так же, как они выбирают банк для размещения в нем депозита. Казалось бы, это нонсенс: вы берете деньги у банка, а не даете, но заемщики все равно смотрят на репутацию кредитной организации, так как опасаются потерять жилье. Мы называем это проблемой «15.5.05». По данным ЦБ, средний срок жизни кредита – 15 лет. Средний срок работы на одном месте – пять лет, причем я бы сказал, что пять – это для людей старше тридцати, у молодежи он оказался поменьше. Средний срок поиска работы, по данным Росстата, составляет полгода. Для того, чтобы обратиться в суд, достаточно иметь просрочку всего лишь четверть года, 91 день. Мы проводили еще один опрос: всего лишь 10% ипотечных заемщиков формирует денежную «подушку безопасности», позволяющую пережить полгода без заработка. Это означает, что 90% наших ипотечных заемщиков дважды на протяжении срока жизни кредита могут оказаться в ситуации просрочки. Иными словами, в ситуации, когда банк имеет право подать на них в суд.
Практика прошлого кризиса показала, что люди с хорошей квалификацией в течение года точно могут найти работу. Это означает, что когда у заемщика наступают временные финансовые сложности, банку необходимо рискнуть и реструктуризировать его кредит для того, чтобы клиент продолжил обслуживание своего кредита по мере восстановления дохода.
Однако банковскому менеджеру тяжело поверить человеку, который потерял работу и надеется ее скоро найти, поскольку неуспешная реструктуризация может увеличить убытки банка. Ипотечная страховка снижает риски банка и позволяет без опаски проводить реструктуризацию – с ней банку не страшно быть добрым.
Человеческое, социально-ответственное отношение к заемщику в сложной жизненной ситуации дает гарантию того, что заемщик будет втройне лоялен по отношению к банку, а сам банк будет защищен от убытков. В ипотеку будут вовлечены не только те, кто в силу жизненных обстоятельств готов идти на риск, но и осторожные, значительно более консервативные люди, то есть самые надежные заемщики, которые сегодня боятся «кабалы» и возможной потери жилья.
Я не призываю к безусловной реструктуризации – очевидно, что нужно внимательно изучать каждую жизненную ситуацию. В 2009-2010 годах я занимался реализацией государственной программы помощи ипотечным заемщикам и на практике убедился, что 80% из них смогли восстановить свою платежеспособность даже в кризис. Возвращаясь к началу своего ответа, еще раз подчеркну: банку необходимо решиться и поверить заемщику, а ипотечная страховка даст гарантию того, что он не испытает негативных последствий от подобного решения.
Проведение реструктуризации кредита в большинстве случаев мы не рассматриваем как фактор повышения риска по ссуде, а значит, скорее всего, не будет требоваться пересмотр страховой премии.
NBJ: Чем СК АИЖК отличается от других страховых компаний?
А. ЯЗЫКОВ: Когда компания образовывалась в 2010 году в качестве института развития, ее стратегической целью было дать рынку технологии, андеррайтинг, стандарты, не нарушая при этом сложившиеся каналы продаж и рыночную конкуренцию между страховщиками.  СК АИЖК выступает перестраховщиком  – это понятно и банкирам, и страховщикам. Получается, мы не сломали ни одного сложившегося канала взаимоотношений банков и страховых компаний, а лишь расширили перечень предложений страховщиков для банков, создав новый рынок.    
·   

7беседовала Анна Кислицына

Национальный банковский журнал

Расчет размера страховой премии по страхованию ответственности социальных категорий заемщиков
Страховая сумма: рублей
Тариф базовый: %
Поправочный коэффициент:
Страховой тариф (от страховой суммы): %
Страховой тариф (от суммы кредита): %
Страховая премия: рублей
Расчет страхового (перестраховочного) тарифа по страхованию ответсвенности заемщиков
Страховая сумма: рублей
Страховая сумма (от суммы кредита для тарификации): %
Начальное К/З для тарификации: %
Тариф базовый (% от страховой суммы):
Поправочный коэффициент:
Итоговый нетто-тариф (в %% от страховой суммы): %
Итоговый брутто-тфриф (в %% от страховой суммы): %
Итоговая брутто-премия: рублей

**** Применимы только в рамках кредитной программы ОАО "АИЖК" для молодых ученых.

***** Максимальный коэффициент К/З = 80%