• Последнее изменение 23.05.17 19:05:26

Страхование от кризиса

Русский полис
В конце мая Страховая компания АИЖК получила лицензию на перестраховочную деятельность, тем самым дав начало новому периоду развития рынка ипотеки в России — периоду более доступного и надежного ипотечного кредитования. Мировая история развития ипотечного кредитования наглядно показывает, что именно страхование ипотечных обязательств позволяет обеспечить высокую доступность приобретения жилья с помощью банковского кредита.

До недавнего времени российский стандартный «ипотечный» набор страховок ограничивался полисами страхования заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика, а также права собственности на недвижимость (титула). На Западе практика ипотечного страхования шире и включает страхование ипотечных обязательств (Mortgage Insurance или Mortgage Default Insurance). Данный тип страхования направлен на защиту кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и недостатка денежных средств от продажи предмета залога для покрытия оставшейся задолженности заемщика. Этот вид страхования позволяет повысить доступность ипотеки, поскольку предоставляет банку возможность снизить требования к размеру первоначального взноса за приобретаемое жилое помещение и ставку по кредиту. Именно страхование ипотечных обязательств планирует развивать на российском рынке Страховая компания АИЖК.

Мировой опыт показывает, что развитием страхования ипотечных обязательств в большинстве случаев занимается государство. Государственные ипотечные страховые компании Канады (CMHC, Canada Mortgage and Housing Corporation) и США (FHA, Federal Housing Administration) в условиях мирового финансового кризиса участвовали в решении стратегических задач и способствовали восстановлению рыка ипотеки. Кроме того, участие государства в создании страховых ипотечных компаний является общепринятой практикой в странах, решающих задачу обеспечения населения доступным жильем через механизмы ипотечного кредитования (США, Мексика, Нидерланды, Канада, Филиппины, ЮАР и др.). Более чем 50-летняя практика функционирования систем ипотечного страхования в странах, переживших несколько финансовых кризисов, свидетельствует о важной роли страхования в создании устойчивой системы ипотечного кредитования населения в целом.

Надо сказать, что в западных странах ипотечное страхование в его нынешнем виде появилось еще в 30-х гг. прошлого века, ознаменовав новый этап развития ипотечного рынка, прерванного Великой депрессией. В России данный вид страхования и СК АИЖК, как институт его развития, появились вскоре после экономического кризиса и также призваны придать новый импульс ипотечному кредитованию, сделав его более доступным для граждан и надежным для финансовой системы страны. Основной задачей Страховой компании АИЖК является формирование рынка страхования ипотечных обязательств посредством перестрахования рисков по этому виду страхования, принимаемых в прямое страхование другими российскими страховыми компаниями, а также осуществление методологической поддержки в части подготовки и популяризации типовой документации по страхованию, рекомендаций по оценке риска и методике расчетов тарифов.

 Страховой случай макроэкономического риска

Важность страхования ипотечных обязательств становится особенно острой в моменты спада экономики в целом или падения рынка недвижимости, обусловленного макроэкономическими причинами. Как показывает опыт прошлых лет, даже замедление развития экономики может привести к существенному снижению доходов населения и росту безработицы. В отдельные периоды мировой экономической истории на проблемы занятости накладывалось существенное падение цен на недвижимость. Это периоды, когда заемщики страдают массово. И именно в такие моменты страхование ипотечных обязательств должно «работать» в полную силу.

 Не просто бизнес

Страхование ипотечных обязательств выполняет сразу несколько важных системных функций, имеющих, в том числе, социальное значение. Во-первых, оно делает ипотеку доступнее для тех, кто не может накопить относительно высокий первоначальный взнос, который по сложившейся в Российской Федерации практике в среднем составляет около 30% от стоимости приобретаемой квартиры.

Во-вторых, применение данного типа страхования позволяет банкам снизить кредитные риски в своем портфеле и тем самым установить более низкие процентные ставки по кредиту, что приводит к заметному его удешевлению. Это значительно расширяет число потенциальных заемщиков и увеличивает объемы рынка.

В-третьих, страхование ипотечных обязательств существенно расширяет возможность секьюритизации ипотечных кредитов, следовательно, способствует привлечению дополнительных средств на финансовых рынках.

Принимая во внимание приведенные аргументы, страхование ипотечных обязательств призвано обеспечить не только необходимую финансовую устойчивость ипотечной системы России в период экономического спада, но и ее развитие.

Скептики могут заметить: как показал последний кризис, как раз с этой ролью ипотечное страхование и не справилось. Необеспеченные кредиты привели к возникновению финансовых пузырей в ипотеке США и в итоге к проблемам у крупнейших финансовых институтов, таких как Lehman Brothers, AIG и другие.

Однако, по мнению ведущих экспертов, основной причиной такой развязки в США стало как раз ослабление роли государства на рынке ипотеки. Именно к такому выводу пришел в своем исследовании «История ипотечного финансирования в разрезе ипотечного страхования» главный актуарий Федерального жилищного агентства (Federal Housing Administration, FHA, 2009 г.) д-р Томас Херцог.

Основную «лепту» здесь внесли не особенности выстроенной в Америке системы страхования ипотечных обязательств, а чрезмерное увлечение производными инструментами в данном сегменте финансового рынка. Чтобы не повторять ошибок недавнего прошлого и лучше понять основные принципы построения системы страхования ипотечных обязательств, стоит заглянуть в историю данного вопроса.

 Заветы дедушки Рузвельта

Ипотечное страхование в США уходит корнями в 1887 год, когда в Нью-Йорке была создана первая ипотечная страховая компания – Title and Guarantee Company of Rochester. К августу 1933 года компаний было уже 14, но великая депрессия одномоментно смахнула всех с рынка, в первую очередь в связи с неадекватной оценкой риска и недостаточным объемом сформированных резервов. Систему ипотечного страхования восстанавливал президент США Франклин Рузвельт. Одной из антикризисных мер, инициированных Рузвельтом стало принятие  в 1934 году National Housing Act – закона, в соответствии с которым было создано две структуры: Федеральное жилищное агентство (FHA) и Федеральная корпорация страхования сбережений и займов (Federal Savings and Loan Insurance Corporation, FSLIC). FHA получило право выступать страховщиком риска возникновения убытка банка по ипотечным кредитам в случае неплатежеспособности заемщика после реализации заложенного имущества. Кроме того, закон обязал это агентство создать резерв для большей защиты от рисков. Все это позволило существенно облегчить условия выдачи ипотечных кредитов населению.

Результат не замедлил сказаться: в 1936 году в Штатах было построено около 270 тыс. новых домов, в 1937 году – не менее 400 тыс. В последующие 20 лет система доказала свою эффективность: до 1954 года FHA застраховало 2,9 млн ипотечных контрактов общей стоимостью 18,3 млрд долларов. Случаев дефолта ипотечных заемщиков было за этот период примерно 9,3 тыс., из них FHA участвовало в покрытии 5,7 тыс. убытков, выкупив заложенную недвижимость и выплатив страховое возмещение. FHA существует в США по сей день, являясь одним из крупнейших участников рынка ипотечного страхования.

Последние четыре десятилетия XX века происходящее в американской ипотеке, как и во всей экономике США, определялось общим трендом снижения роли государства и дерегулирования в различных областях, включая ипотечное страхование.

С годами частный сектор выглядел все более впечатляюще. Созданная в 1957 году, MGIC нашла свою нишу в том, что предоставляла страхование ипотечных кредитов в случаях, когда кредит было трудно получить по стандартным условиям госагентств. Через 4 года MGIC вышла на биржу, прибыль компании с 1967 по 1973 годы ежегодно увеличивалась. В 1972 году на ее долю приходилось 7,5 млрд долларов из почти 11 млрд премии по ипотечному страхованию, подписанной частными страховщиками. С 1974 года начались проблемы – после чистого убытка в 1,9 млрд. долларов MGIC была вынуждена свернуть операции на вторичном рынке ипотеки. Но все-таки сегмент частного ипотечного страхования развивался. В 1977 году частные страховщики США обеспечивали покрытие уже 12% ипотечных договоров на сумму около 21 млрд долларов, и их доля рынка продолжала расти.

Однако проблемы в частном сегменте накапливались. В условиях высокой конкуренции компании вынуждены были искать свою нишу в сегменте все более рискованных займов. По данным Томаса Херцога, в 1984 году около 50% кредитов, застрахованных частными ипотечными страховщиками, имели уровень LTV выше 90% – причем более половины этого массива займов относились к высокорисковым кредитам с плавающей ставкой или иному типу кредитов с отрицательной амортизацией. Отрасль стала отчетливо убыточной. И частные ипотечные страховщики стали уходить со сцены, серьезно ограничивая свою деятельность. В 1983 году 66,2% односемейных ипотечных договоров было застраховано частными компаниями, в 1987 году их доля снизилась до 23,9%. Потом, правда, произошло некоторое восстановление – в 1993 — до 45,2%. Но из четырнадцати участников этого рынка в 1980 году к 1994-му осталось девять.

Таким образом, мировой опыт развития частного страхования ипотечных обязательств показывает, что в период роста экономики и ипотечного кредитования страховые компании активно выходят на рынок страхования ипотечных обязательств и успешно зарабатывают прибыль. Однако, с наступлением нестабильности в экономике выясняется, что далеко не все компании способны накапливать в благоприятный период необходимые резервы.

Опыт Австралии по либерализации ипотечного страхования также нельзя считать однозначно успешным. В 1997 году правительство Австралии решило отстраниться от ипотеки – и от страхования, и от секьюритизации. В том же году Genworth Financial выкупила у правительства Австралии компанию Housing Loan Insurance Corporation (HLIC) — государственного ипотечного страховщика, созданного еще в 1964 году и таким образом стала лидером. Единственным серьезным конкурентом GFC была американская PMI Group, владевшая вторым крупнейшим ипотечным страховщиком — PMI Australia. Но в 2008 году PMI Group из-за кризисных обстоятельств продала эту компанию австралийскому страховому гиганту QBE Insurance Group. Это, конечно, не национализация, но все-таки своего рода возвращение «под государственный контроль». Так что полностью стабильной частную систему ипотечного страхования назвать все-таки сложно.

 Показателен в плане развития ипотечного страхования пример Канады. Здесь еще в 1946 году, с целью обеспечить жильем ветеранов Второй мировой войны, была создана государственная Канадская ипотечная и жилищная корпорация (Canada Mortgage and Housing Corporation, CMHC). Она быстро превратилась в своего рода «жилищное министерство», отвечающее за государственную политику и её реализацию в этой области. Ипотечное страхование в стране было введено в 1954 году. За образец был принят опыт FHA, роль которого стала играть CMHC, которая с тех пор остается в Канаде главным провайдером не только ипотечного страхования, но и ипотечных программ секьюритизации.

Частные ипотечные страховщики в Канаде появились на сцене позднее. Первая компания, Mortgage Insurance Company of Canada (MICC) – в 1963 году. В 1970 году было принято специальное законодательство, смягчившее условия получения ипотечных кредитов при условии, что они будут застрахованы частным или государственным страховщиком. У MICC сразу появились последователи: Sovereign Mortgage Insurance Company и Insmor Mortgage Insurance Company. Но уже в 1978 году две последние слились в одну, а потом их бизнес поглотила MICC. Ее портфель в 1995 году выкупила GE Capital Mortgage Insurance Company, основавшая в Канаде компанию, которая сейчас носит название Genworth Financial Canada (GFC). Сделка обеспечила GFС позицию второго после CMHC ипотечного страховщика Канады, хотя доля рынка осталась не велика. По данным канадского Fraser Institute, приведенным в исследовании «Финансовая реформа ипотеки: защитить налогоплательщиков от ответственности», в феврале 2010 года в Канаде было застраховано 46% объема ипотечных займов, 43% — застраховано CMHC.

 Каждый выбирает для себя

США, Канада, Австралия представляют совершенно разные модели организации финансового гарантирования ипотечного кредитования. Россия нуждается в скорейшем создании благоприятных условий для повышения доступности жилья для различных категорий граждан. Создание Страховой компании АИЖК — реальный шанс повысить доступность ипотечного кредита и значительно увеличить объемы рынка. По словам заместителя генерального директора АИЖК Леонида Векшина, в перспективе введение механизма страхования ипотечных обязательств может привести к увеличению объемов ипотечного кредитования в России в 2 раза.

Страхование ипотечных обязательств — механизм, который позволяет банкам выдавать ипотечные кредиты с первоначальным взносом от 10%, не увеличивая существенно собственный риск, т.к. в случае недостатка денежных средств после продажи квартиры страховая компания покрывает остаток основного долга, проценты по кредиту, судебные и другие издержки в пределах страховой суммы. В итоге, снижение первоначального взноса благоприятно сказывается на доступности ипотечных кредитов для населения, что и ведет к росту объемов кредитования в целом.

О необходимости развития страхования ипотечных обязательств в стране ведутся разговоры еще с 2002 года. С появлением Страховой компании АИЖК, которая выступает институтом развития ипотечного страхования, ситуация наконец-то сдвинулась с мертвой точки. Страховая компания АИЖК занимается перестрахованием договоров страхования ипотечных обязательств по кредитам, выданным по Стандартам АИЖК или ипотечным программам других банков. Например, уже сейчас по стандартам АИЖК граждане, оформившие добровольное страхование своей ответственности по ипотечным обязательствам, могут приобрести жилье с первоначальным взносом 10% по ставкам не более 11,5% годовых — на первичном рынке жилья и 12,5% — на вторичном (при наличии договора личного страхования).

 Страхование ипотечных обязательств работает так: в случае, если заемщик не может расплатиться по кредиту, а суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, недостаточно для погашения остатка основного долга, процентов по нему, судебных и прочих издержек, страховщик в рамках страхового покрытия удовлетворяет требования кредитора к заемщику.
Расчет размера страховой премии по страхованию ответственности социальных категорий заемщиков
Страховая сумма: рублей
Тариф базовый: %
Поправочный коэффициент:
Страховой тариф (от страховой суммы): %
Страховой тариф (от суммы кредита): %
Страховая премия: рублей
Расчет страхового (перестраховочного) тарифа по страхованию ответсвенности заемщиков
Страховая сумма: рублей
Страховая сумма (от суммы кредита для тарификации): %
Начальное К/З для тарификации: %
Тариф базовый (% от страховой суммы):
Поправочный коэффициент:
Итоговый нетто-тариф (в %% от страховой суммы): %
Итоговый брутто-тфриф (в %% от страховой суммы): %
Итоговая брутто-премия: рублей

**** Применимы только в рамках кредитной программы ОАО "АИЖК" для молодых ученых.

***** Максимальный коэффициент К/З = 80%