• Последнее изменение 23.05.17 19:05:30

Ипотечная ответственность

0ankir.Ru

СК АИЖК подружит банкиров и страховщиков на базе ипотечного страхования.


Новые ипотечные страховки могут стать локомотивом развития российской экономики. Цепочка проста. Страхование ответственности заемщиков от невыплаты кредита сделает ипотеку доступнее. Ведь тогда россияне смогут брать ипотеку с меньшим первоначальным взносом. Страхование же предпринимательской ответственности банков по тем же самым жилищным кредитам позволит на более выгодных условиях кредитовать население. Все это, в свою очередь, поможет росту спроса на строительном рынке. Он станет драйвером для ряда смежных отраслей — промышленность, логистика, обрабатывающий бизнес. Таким образом, ипотечное страхование призвано стать неким инструментом экономического развития России, который выполнит сразу несколько задач. Это и социальные вопросы — благодаря ипотечным страховкам больше людей сможет приобрести жилье; и экономические — в гору пойдет девелопмент.

Одна пока беда — размер комиссионных платежей. Полис страхования ответственности для заемщика обойдется ему сейчас примерно в 6% от стоимости кредита. Страховщики хороши, ничего не скажешь, ведь Страхования компания Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (СК АИЖК) дает им перестраховочные емкости под гораздо более низкий процент. Но и банкиры за процентом в карман не полезут. Вряд ли они станут платить за страховку сами, так что ляжет очередное бремя на плечи несчастного заемщика.

Несмотря на российские реалии, федеральный страховщик так просто все не хочет оставлять. Недаром он провозглашен как институт развития для финансового рынка. У СК АИЖК не какие-то эфемерные цели и приоритеты, а конкретные задачи, обозначенные в цифрах. Тариф по страхованию ответственности по ипотеке должен составлять не много, не мало, а 4% от стоимости займа. При этом банкам следует вообще отказаться от комиссий по этому виду кредитов и страховок, ведь ипотека — это, в первую очередь, социальный кредит.

Институт развития


Ипотечное страхование призвано сделать ипотеку доступнее. Если говорить об историческом аспекте, то оно приходит на помощь государству в период кризисных явлений. Так, например, первая ипотечная страховая компания в США в 1934 году гарантировала полный возврат кредитов банкам, позволила им возобновить выдачу кредитов, снизить ставку, это дало толчок не только развитию банковского сектора, но и толчок для роста ВВП страны. «Нужно нажать эту кнопку, которая отвечает за развитие экономики», — отметила на круглом столе, проведенном Bankir.Ru, Нина Смирнова, генеральный директор СК АИЖК.

Ипотечное страхование можно сравнить с другим социальным видом страхования — ОСАГО. Его ввели в далеком 2003 году, но сейчас уже мало кто может представить себя без полиса ОСАГО. Хорошо бы точно также случилось с ипотечными страховками. Так считает ипотечный регулятор. По словам Нины Смирновой, пока нет тенденции, чтобы сделать этот вид страхования обязательным. Но, с другой стороны, включаются экономические рычаги, которые позволяют банкам выгодно заниматься этим видом страхования. В ВТБ24, например, все кредиты с низким первоначальным взносом страхуются. В то же время требования к таким ссудам со стороны надзорных органов начнут стимулировать банки страховать заемщиков высокой группы риска.

В свете принятия Закона о банкротстве физлиц злободневность ипотечного страхования станет особенно острой. Ведь тогда, даже при продаже квартиры по цене ниже размера кредита, ипотечный долг банк должен будет простить. Для кредитных организаций это дополнительный стимул страховать свой предпринимательский риск. «Это личная защита банка, — подчеркивает Нина Смирнова. — По логике ссудная ставка формируется определенным образом, туда входят разного рода затраты, в том числе и процентные страховые ставки. Если мы берем в расчет тариф в размере 4% на весь срок страхования, то это очень маленькие затраты, понести которые будет гораздо выгоднее, чем потом формировать резерв».

Страховщики и банки


На страховом рынке происходит консолидация. По словам Михаила Ефимова, главного актуария СК «ИНТАЧ», становится все меньше игроков, но в целом растет качество предлагаемых услуг. Ипотечное страхование — новый вид, и оно интересно для многих компаний на российском рынке. При этом его можно сравнить с автострахованием — в рамках страхования от угона. Здесь не может быть франшизы. Выплата если происходит, то она проводится одной большой суммой. Причем здесь не важно, сколько будет в итоге на рынке. «Идет фокус на финансовую стабильность капитала, с нового года будут новые требования к его размеру, что поможет отсечь тех игроков, которые не очень правильно относятся к своей ответственности, — рассказал на круглом столе, проведенном Bankir.Ru Михаил Ефимов. — Тем более, если мы говорим о таком сегменте, как ипотечное страхование, которое, по сути, является социальным видом страхования».

С помощью перестрахования, в принципе, страховщики могут «оздоровиться», но пролечить можно лишь риски по такому узкому виду страхования, как ипотека. Потому, безусловно, интерес у отечественных компаний к ипотечному страхованию есть, но его испытывают далеко не все страховые компании, да и не все банки. По словам Нины Смирновой, СК АИЖК подписала 20 предварительных соглашений со страховщиками, 10 договоров заключено. Для сравнения — на рынке США работает меньше 10 компаний по ипотечным услугам.

Первыми проявили интерес такие организации как «Росгосстрах», ВСК, «Альфастрахование», СК «Пари». «На рынке ипотечного страхования работает обычно немного компаний, во многих странах это монолайнеры, к ним предъявляется намного больше требований, — говорит Нина Смирнова. — Мы призваны формировать этот рынок. У нас есть требования по собственному капиталу, по формированию резервов. Ведь ипотека, ипотечное страхование — это катастрофический риск!» При этом она подчеркнула, «идет работа по изменению законодательной базы как у института развития, требования формируются».

Ипотечные страховые программы начали работать менее двух месяцев назад, пока что есть жалобы на очень высокие тарифы. «Тарифы, после того как игроки их «нагрузили» доходят до 6% от стоимости кредита, а наша задача чтобы тариф, даже самый высокий, рискованный, был не выше 4% от стоимости ссуды», — говорит Нина Смирнова. Ставка перестрахования от СК АИЖК составляет от 0,01% до 3%. «Заявок поступало достаточно много, но тарифы желающих отпугивают, — рассказывает Анна Сорокина, директор управления сопровождения программ страхования ипотечных и финансовых рисков компании «Росгосстрах». — При получении стандартного кредита в ВТБ24 первоначальный взнос составляет 10% первоначального взноса, а на вторые 10% надо застраховать ответственность от невыплаты».

Итак, простой подсчет. Возьмем кредит на 6 млн. рублей. 20% первоначальный взноса — это 1,2 млн. рублей. А тут ведь получается, что заемщик должен накопить 600 тыс. рублей и застраховать ответственность на вторую половину. Страховка обойдется ему, при этом, порядка 80 тыс. рублей. Выплата этой суммы проводится за один раз, без рассрочки. Конечно, стоимость полиса не универсальна, она зависит от различных факторов: срока кредита, типа заемщика. «Отпугивает заемщиков то, что первоначально надо заплатить слишком большую сумму», — возмущается Анна Сорокина. Несмотря на это, в Москве несколько заемщиков из ВТБ24 уже заключило договора по ипотечному страхованию с компанией «Росгосстрах».

«Мы работаем над этим, — рассказывает Нина Смирнова. — Будет снижена наша перестраховочная нетто-ставка. И второе — мы договорились с банками, что они не будут брать комиссии по данному виду страхования. Кредитная организация должна работать не за счет комиссионного вознаграждения, а за счет процентов по ссудам, — это их основной бизнес. С нами согласились такие банки как ВТБ 24, «Уралсиб», МДМ Банк, «ДельтаКредит». Большинство банков, которые хотят развивать ипотечный бизнес, откажутся от комиссий».

По словам Нины Смирновой, в связи с последним поручением президента РФ Дмитрия Медведева сделать более доступными все виды страхования, связанные с личностью — жизнь, имущество, ответственность, «проводить законодательные изменения легче и быстрее». Интересный момент, СК АИЖК помогла подготовить законопроект, согласно которому можно будет ипотечный полис оплатить в рассрочку: 50% сразу, а вторая половина «размажется» во времени.

Подводные камни


С одной стороны, банкиры не против развиваться в направлении либерализации требований к заемщикам. Здесь речь идет о снижении кредитных ставок и первоначального взноса, а также предоставлении дополнительной статистики по заемщикам. Однако специалисты отмечают ряд проблем, связанных с ипотечным страхованием. «Перспективы ипотечного страхования можно рассматривать со стороны кредитора и со стороны заемщика, — говорит Анна Анохина, начальник кредитного управления Росавтобанка. — Что касается кредиторов, то страхование ответственности заемщика от невыплаты ипотечного кредита позволит приблизить к нулю риски по возврату заемных средств — ответственность ложится на страховые компании».

Кроме того, страхование даст возможность банкам уменьшить требования по размеру первоначального взноса при покупке жилья, отмечает Анна Анохина. Что касается заемщиков, для них возникает новая статья расходов, которая увеличит полную стоимость ссуды, даже если кредитные организации откажутся от единовременных комиссий. Страхование этого риска сегодня недостаточно изучено рынком, поэтому сложно прогнозировать каким образом изменятся страховые тарифы, заключает эксперт.

Хотя, есть и те, кто верит в перспективы ипотечного страхования, однако еще не готов им воспользоваться. Такие банки пока являются естественным резервом для развития ипотечного страхования. «Безусловно, такой страховой продукт, как страхование ответственности заемщика, расширяет их возможности приобрести собственное жилье. Например, взять застрахованную ипотеку можно, накопив первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости, — рассказывает Ирина Кузьмичева, директора кредитного департамента банка DeltaCredit. — Основываясь на исследованиях, проведенных АИЖК, снижение минимального первоначального платежа с 30% до 10% увеличит число потенциальных заемщиков в 4 раза. Такой продукт будет интересен молодым семьям и семьям со средним уровнем достатка, для которых сложно накопить первоначальный взнос в размере 20% от стоимости желаемой недвижимости». Однако, пока, по словам Ирины Кузьмичевой, такой кредитный продукт как ипотечная страховка в «ДельтаКредите» не введен.

Резервы участников рынка ипотечного страхования пока не торопятся выходить на «передовую». Кредитные организации пока еще только решают, с какими страховщиками будут работать, устанавливают свои комиссии и условия, «прорабатывают» скидки для себя и параллельно устанавливают комиссии для своих клиентов. По словам Анны Сорокиной, банки продолжают диктовать условия страховым компаниям, продавливают свои требования по страховым продуктам, пытаются их переделать. «Приходится договариваться с банками, — соглашается Владимир Озаркив, начальник отдела развития ипотечного страхования СК «Пари», — Однако, проще диверсифицировать работу, то есть уделять внимание, как банковскому каналу продаж, так и искать клиента прямо на рынке».

И все-таки, не о том речь. Страховщики и банки — две половинки одного целого, вот и должны работать как единый механизм. Эдакий финансовый супермаркет. Но для начала банкам следует понять, что должны они зарабатывать на процентах по кредитам, а не на продаже страховок. Еще один нюанс. Надо так все застраховать, чтобы была «подушка безопасности» или «хвостик безопасности», как его прозвали в СК АИЖК. «Если квартира стоит миллион рублей, кредит считается безопасным, если взнос 30%, — поясняет Нина Смирнова. — Сейчас речь идет о 10% взносах, а страховать надо только оставшиеся 20%. На самом деле, не так. Правильнее, если страховая сумма покроет порядка 30%, ведь реализация квартиры идет долго, копятся проценты».

При этом в СК АИЖК планируют подготовить потенциальные поправки в Законе об ипотеке, согласно которым ипотечная страховка покроет и остаток основного долга, и все проценты по кредиту, и страховку, и расходы на охрану этого имущества, и юридические платежи», — рассказывает Нина Смирнова.

Расчет размера страховой премии по страхованию ответственности социальных категорий заемщиков
Страховая сумма: рублей
Тариф базовый: %
Поправочный коэффициент:
Страховой тариф (от страховой суммы): %
Страховой тариф (от суммы кредита): %
Страховая премия: рублей
Расчет страхового (перестраховочного) тарифа по страхованию ответсвенности заемщиков
Страховая сумма: рублей
Страховая сумма (от суммы кредита для тарификации): %
Начальное К/З для тарификации: %
Тариф базовый (% от страховой суммы):
Поправочный коэффициент:
Итоговый нетто-тариф (в %% от страховой суммы): %
Итоговый брутто-тфриф (в %% от страховой суммы): %
Итоговая брутто-премия: рублей

**** Применимы только в рамках кредитной программы ОАО "АИЖК" для молодых ученых.

***** Максимальный коэффициент К/З = 80%