• Последнее изменение 17.10.17 20:10:11

Страхование ипотечных обязательств – рисковое дело?

Русский полис

Камышев А.В., Начальник управления актуарных расчетов и резервов СК АИЖК

Смирнова Н.Н., Генеральный директор СК АИЖК

 

Резюме

Недавние инициативы Правительства РФ по развитию рынка ипотечного кредитования и повышению доступности жилья для населения находят реализацию в специальных программах. Одна из них – программа развития страхования ипотечных обязательств, начало которой было положено в этом году созданием перестраховочной компании ОАО «СК АИЖК». Идея повышения доступности ипотечного кредитования при помощи страхования ипотечных обязательств не нова. Однако до кризиса в России не было столь острой необходимости и условий для внедрения полноценного инструмента, который в мировой практике стал одним из главных рычагов развития ипотечного рынка. Современный этап развития ипотечной системы России требует новых механизмов повышения доступности и надежности ипотечного кредитования, в том числе за счет развития страхования ипотечных обязательств. Готовы ли страховщики взять на себя этот не простой риск?

 

Страхование ипотечных обязательств, называемое в международной практике ипотечным страхованием, является особым видом кредитного страхования. Это инструмент, защищающий кредитора (инвестора) от риска понести убытки в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору и невозможности полного возмещения его долга при продаже заложенного имущества.

Ипотечное кредитование имеет несколько особенностей, влияющих на оценку риска при страховании ипотечных обязательств. Во-первых, он характеризуется большой продолжительностью. Во-вторых, его реализация является результатом воздействия целого ряда факторов, присущих рынку жилья (цикличность развития, дисбаланс спроса и предложения, динамика цен), и возникает в конце последовательности определенных макроэкономических событий, часто не имеющих отношения к кредитоспособности отдельно взятого заемщика.

Еще одной важной особенностью рассматриваемого вида страхования является его стабилизирующая роль. Это «подушка безопасности» не только для конкретного кредитора от «обычного» риска неисполнения обязательств по кредитному договору, но и для ипотечного рынка в целом в периоды экономического спада на общенациональном уровне. По этой причине страхование ипотечных обязательств больше, чем какой-либо другой вид страхования, должен быть предметом пристального внимания Правительства.

Страхование ипотечных обязательств решает две основные задачи. Первая – снижение первоначального взноса и, как следствие, повышение доступности ипотечных кредитов и расширение объемов кредитования. Уменьшение первоначального взноса становится возможным за счет снижения кредитного риска банка, т.е. по сути, страхование ипотечных обязательств замещает необходимый первоначальный взнос. Вторая задача, также решаемая за счет снижения кредитного риска – это повышение интереса инвесторов (вторичного рынка) к ипотечным ценным бумагам, что может способствовать увеличению притока капитала на рынок ипотечного кредитования.

История развития страхования ипотечных обязательств в его современном виде уже насчитывает более 70 лет, начавшись с создания фонда взаимного ипотечного страхования Федеральной жилищной администрации (ФЖА) США в 1934 году после Великой депрессии. За эти десятилетия в США, и в других странах постепенно сформировались характерные особенности системы страхования ипотечных обязательств, выделяющие этот вид страхования, как по нормам регулирования, так и по внутренним механизмам работы.

Первое, что можно отметить – это нехарактерный для прочих видов страхования специфический (макроэкономический) риск. Как известно, риски условно можно подразделить на частные и фундаментальные. Частные риски, как правило, связаны с конкретными причинами, возникающими в конкретных случаях и приводящими к конкретным последствиям. Фундаментальные риски, характерные для страхования ипотечных обязательств, являются групповыми, а вызывающие их причины не могут возникать по вине какого-либо частного лица. Преимущественно они имеют экономический, социальный или политический характер и обусловлены взаимодействием соответствующих факторов.

Различие между фундаментальными и частными рисками зачастую не является очевидным, однако большинство специалистов считает, что, например, страхование жизни (при отсутствии войны, эпидемии, иного крупного бедствия или катастрофы) содержит элементы частного риска, поскольку оно основано на здоровье и состоянии индивидуальных держателей полисов. Поэтому с точки зрения актуарных расчетов представляется вполне оправданным допущение, что застрахованные лица «статистически независимы» друг от друга. Это важное допущение позволяет распределить риск среди членов большой однородной группы держателей полисов/застрахованных лиц, что позволяет использовать определенные законы вероятности (например, закон больших чисел).

Необходимо отметить, что фундаментальный риск присутствует во многих видах страхования, например, при имущественном страховании риск убытков в результате пожара не будет являться частным для двух соседних домов (пожар в одном доме может перекинуться на соседнее строение). При этом для распределения рисков страховая компания может ограничить количество страхуемых объектов недвижимости, расположенных в одном квартале или микрорайоне, либо отдавая часть рисков в другую страховую компанию в перестрахование. Таким образом, страховщик имеет возможность предотвратить возникновение потенциальной проблемы, связанной с принятием большого количества взаимозависимых рисков, и может использовать закон больших чисел.

Говоря о страховании ипотечных обязательств, мы сталкиваемся с серьезной проблемой взаимозависимости рисков. История показывает, что основными причинами возникновения значительных убытков у ипотечных страховых компаний стали кризисные явления на рынке недвижимости, которые ухудшают качество всех ипотечных кредитов одновременно. Таким образом, при страховании ипотечных обязательств риски характеризуются высокой взаимозависимостью. В связи с этим основной принцип страхования (объединение независимых рисков) не соблюдается. Кроме того, распределение рисков, связанных с этим видом страхования, не может быть осуществлено в той же степени, как например, в страховании имущества. Следовательно, у страховых компаний остается единственная возможность избежать значительных убытков по страхованию ипотечных обязательств в периоды экономических кризисов и спадов на рынке недвижимости – перестраховывать значительную часть своей ответственности по полисам страхования ипотечных обязательств.

Опыт зарубежных стран с развитой ипотечной системой показывает, что одновременно и государство, и частные страховщики, реализующие программы страхования ипотечных обязательств могут участвовать в распределении рассматриваемого риска. Анализ сложившейся мировой практики позволяет выстроить следующую схему развития страхования ипотечных обязательств. Государственная компания или агентство в качестве института развития занимается формированием рамочных условий для повышения доступности ипотечного кредита, в том числе, проводит разработку, апробацию и внедрение стандартов страхования ипотечных обязательств, а также обеспечивает участников рынка перестраховочной защитой. Частные страховщики занимаются прямым страхованием ипотечных обязательств, реализуя механизм повышения доступности ипотечного кредитования на практике.

Анализ природы и характера макроэкономического риска, свойственного рассматриваемому виду страхования, наглядно показывает, что страхование ипотечных обязательств существенно отличается от уже присутствующих на российском рынке видов страхования, а его развитие требует взвешенного подхода и всесторонней проработки. Необходимо не только правильно оценить рассматриваемый риск в условиях российской действительности, но и сформировать требования к основным игрокам, которые смогут с этим риском работать. Практика страхования ипотечных обязательств в западных странах позволяет сделать следующие выводы:

 

В большинстве стран компании, осуществляющие этот вид страхования, являются монотипными, т.е. согласно уставу компания может вести бизнес только в этом виде страхования. Важной отличительной чертой монотипной ипотечной страховой компании является разделение резервов на стабилизационный фонд и фонд для покрытия убытков по этому виду страхования. Наличие отдельного резервного фонда позволяет надзорным органам и рейтинговым агентствам адекватно оценивать или моделировать на долгосрочную перспективу достаточность резервов на случай экономического кризиса. Долгосрочная платежеспособность страховых компаний по другим видам страхования, также будет более надежной, если их резервы будут защищены от массовых выплат страхового возмещения, с которыми обычно сталкиваются ипотечные страховщики в периоды кризиса. Кроме этого, методы ценообразования, формирования резервов, проведения андеррайтинга и анализа, необходимые для страхования ипотечных рисков, сильно отличаются от методов, применяемых в других видах страхования.

Особое для страхования ипотечных обязательств регулирование рискового капитала осуществляется в виде требования сохранения определенного соотношения риска к капиталу, т.е. суммы страховых обязательств по действующим полисам к общей сумме резервов компании (собственный капитал, нераспределенная прибыль и стабилизационный резерв). На практике, во многих странах это соотношение составляет 25:1 или даже 20:1.

Специальный резерв на покрытие непредвиденных убытков (стабилизационный резерв в форме резерва катастроф) – это резерв, который страховая компания должна формировать в виде отчисления конкретного процента от поступающих взносов на специальный резервный счет. На нем средства хранятся на протяжении многих лет и могут быть использованы только тогда, когда сумма выплаченных страховых возмещений начинает превышать установленную заранее долю полученных страховых премий за тот или иной год.

Как правило, все программы страхования ипотечных обязательств поддерживаются нормативным стимулированием ипотечных кредиторов или прямым требованием наличия этого вида страхования по высоко рискованным кредитам. Во-первых, это решает проблему так называемого негативного отбора (практика перекладывания плохо просчитанных, неблагоприятных рисков на страховщиков). Во-вторых, это сдерживает регулируемые банки в объемах выдачи высоко рискованных ипотечных кредитов, сохраняя тем самым их платежеспособность в периоды экономического кризиса. В-третьих, регулирующие органы могут привести риски кредиторов, предоставляющих кредиты с высоким показателем «кредит/залог», в соответствие с рисками, типичными для кредитов с показателем «кредит/залог» ниже среднего базового значения при условии, что эти кредиты будут застрахованы квалифицированными компаниями, осуществляющими страхование ипотечных обязательств.

Важным условием успешного развития программы страхования ипотечных обязательств является требование вторичного рынка / рынка ипотечных ценных бумаг о необходимости страхования по кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия, с высоким показателем «кредит/залог», а также особые требования вторичного рынка к страховым компаниям, осуществляющим страхование ипотечных обязательств.

 

В целях успешного развития этого нового вида страхования в России, с  учетом предыдущего многолетнего опыта других стран, требуется осуществить ряд мер со стороны правительственных и законодательных органов. То, насколько успешным окажется внедрение страхования ипотечных обязательств нельзя будет сказать до тех пор, пока страна не столкнется и не переживет следующий экономический спад или даже кризис. Очень важно отнестись продуманно и серьезно к решению вопроса о том, какой максимальный уровень показателя «кредит/залог» считать приемлемым и для кредиторов и для страховщиков, а не стремиться обойти всех в конкурентной борьбе и принять на себя с самого начала необоснованно большие риски.

Другим важным аспектом является ценообразование: страховые тарифы должны устанавливаться на актуарной основе. В период экономического процветания при растущем рынке у страховщика может возникнуть чувство эйфории, под воздействием которого он может снижать тарифы. С учетом той доли, которую ипотечный рынок может составлять на финансовом рынке и рынке капитала, в случае неблагоприятного развития экономической ситуации в стране одних только государственных гарантий может оказаться недостаточно для удовлетворения требований о страховом возмещении. Поэтому главное, что необходимо предпринять Правительству – это создать соответствующую законодательную базу, как в банковской сфере, так и в сфере деятельности страховых компаний, а также признать на законодательном уровне уникальный характер рисков, связанных с ипотечным кредитованием, рисков, оказывающих влияние на устойчивость всей финансовой системы страны.
Расчет размера страховой премии по страхованию ответственности социальных категорий заемщиков
Страховая сумма: рублей
Тариф базовый: %
Поправочный коэффициент:
Страховой тариф (от страховой суммы): %
Страховой тариф (от суммы кредита): %
Страховая премия: рублей
Расчет страхового (перестраховочного) тарифа по страхованию ответсвенности заемщиков
Страховая сумма: рублей
Страховая сумма (от суммы кредита для тарификации): %
Начальное К/З для тарификации: %
Тариф базовый (% от страховой суммы):
Поправочный коэффициент:
Итоговый нетто-тариф (в %% от страховой суммы): %
Итоговый брутто-тфриф (в %% от страховой суммы): %
Итоговая брутто-премия: рублей

**** Применимы только в рамках кредитной программы ОАО "АИЖК" для молодых ученых.

***** Максимальный коэффициент К/З = 80%