• Последнее изменение 18.10.17 21:10:57

Страхование ипотечных обязательств — путь к доступным кредитам на жилье

Интервью Н.Н. Смирновой газете «Комсомольская правда»

Страхование ипотечных обязательств — путь к доступным кредитам на жилье

Получить кредит на покупку квартиры — дело непростое. Где взять денег на огромный первоначальный взнос? Как рассчитать свои силы и возможности на время погашения кредита? Можно ли уменьшить собственные риски при оформлении квартиры в ипотеку и как это сделать? На эти вопросы нам ответила Нина Смирнова, генеральный директор Открытого акционерного общества «Страховая компания АИЖК».

- Нина Николаевна, известно, что ипотечные кредиты в нашей стране до сих пор являются довольно труднодоступными для потенциальных заемщиков и высокорисковыми для банков. Действительно ли страхование ответственности по ипотечному кредиту может повысить его доступность?

- Да, может. Страхование ипотечных кредитов есть во многих странах мира, и теперь оно появилось в России, но у нас оно имеет свои особенности. Отчасти это связано с тем, что ипотека как таковая начала широко развиваться в нашей стране всего несколько лет назад. Тот вид страхования, который мы назвали «страхование ипотечных обязательств через страхование ответственности заемщика» разработан нашей компанией для того, чтобы и человек, берущий ипотечный кредит, и банк чувствовали себя более уверенно и спокойно в случае изменения макроэкономической ситуации. 1 июля 2009 года, во время обсуждения национальных проектов, наш президент поручил правительству использовать все механизмы для того, чтобы ипотека стала доступной. И была разработана программа по развитию ипотечного страхования, призванная использовать все возможности для того, чтобы ипотечным кредитованием могло воспользоваться как можно больше людей — за счет снижения суммы первоначального взноса, снижения процентной ставки по кредиту и получения страховых гарантий.

- Почему страхование ипотеки появилось в нашей стране именно сейчас, после кризиса?

- Страхование ипотечных кредитов начинало развиваться во всех странах именно в пост-кризисное время, причем, обязательно с участием государственного страховщика или перестраховщика. Эта история началась в 1934 году в Америке, когда после страшной Великой депрессии, буквально заморозившей экономику страны, разорилось много страховых компаний, и банки, начиная возрождаться, стали выдавать ипотечные кредиты, но только с высоким первоначальным взносом, не менее 35 — 40%. Естественно, таких больших накоплений у большинства людей не было. Тогда государство создало Федеральное жилищное агентство, и этот государственный страховщик стал отбирать банки — самые надежные и серьезные, которым стал предлагать страховое обеспечение по кредитному риску, в обмен на то, что банк, отдавая часть кредитного риска страховщику, будет снижать размер первоначального взноса и процентную ставку. За счет этого Америка быстрее вышла из кризиса. Ведь ипотечное кредитование — это серьезный пласт экономики.

- В чем состоит выгода заемщика? Ведь страхование — это дополнительные расходы, разве нет?

- Страхование — это, в первую очередь, возможность самым цивилизованным образом сделать свою жизнь более спокойной, предсказуемой. Человек, который берет крупный кредит — такой, как ипотечный — должен быть спокоен, что практически в любых жизненных обстоятельствах (увы, никто не может знать, что с ним может произойти во время выплаты кредита, а ведь это большой срок!) и он, и его семья будут защищены. Поэтому необходимо позаботиться и о так называемом «комплексном страховании» — имущества, здоровья, жизни, а теперь и о страховании самого кредита. Страхование ответственности по кредитному договору дает заемщику возможность получить не только кредит с низким первоначальным взносом, но и обеспечивает его дополнительной страховой защитой. Надо, чтобы человек не просто имел доступ к ипотеке, он должен быть уверен, что это стабильно, надежно и безопасно для него. Чтобы заемщик в сложной ситуации, когда он понимает, что не может вернуть долг, не попадал в долговую яму. Именно наш вид страхования ему в этом помогает: в случае возникновения сложных ситуаций мы сначала обязываем банк тщательно работать с заемщиком — над реструктуризацией кредита, над разными вариантами продолжения выплат. А в случае, когда возникает необходимость продать недвижимость, дополнительные требования банка покрываются с помощью страховки.

Возвращаясь к теме выгоды и доступности. Наша система страхования дает возможность банкам-партнерам снизить сумму первоначального взноса до 10% и установить процентную ставку на 2-3 процента меньше, чем по незастрахованным кредитам с аналогичным первоначальным взносом. И, хотя оплата страховки взимается единовременно при оформлении ипотечного кредита, в дальнейшем оказывается, что застрахованный кредит в итоге получается для заемщика более выгодным. Более того: для того, чтобы страхование ипотечного кредита стало еще более доступным, мы в ноябре заметно снизили собственные тарифы. А в перспективе, возможно, оплачивать страхование кредитного договора будет сам банк.

- Застраховать можно любой ипотечный кредит, на покупку любого вида недвижимости?

- Нет, есть несколько ограничений. Сейчас мы может застраховать ответственность по ипотечному кредиту, выданному только на покупку недвижимости с оформленным правом собственности. Это может быть и квартира на вторичном рынке, и новостройка, но только не на этапе строительства, а уже оформленная. Это должно быть жилье, покупаемое для проживания, оно может быть не единственным де-юре — например, часто бывает, что молодая семья зарегистрирована на приватизированной жилплощади родителей, но при этом берет кредит на отдельную квартиру для себя. Мы не страхуем жилье, которое покупается в качестве инвестиций. В будущем страховых продуктов будет больше, и они будут разнообразные. Но уже сейчас есть разница в подходах к страхованию, которая зависит от нашего банка-партнера. Страховой продукт накладывается на банковский, и страховая компания обычно подстраивается под особенности того или иного банка.

- Как вы думаете, какое количество россиян получит возможность купить жилье по ипотеке, если банки будут предлагать застрахованные ипотечные кредиты?

- По заказу АИЖК еще в 2009 году проводился опрос среди потенциальных заемщиков в разных регионах страны — кто может заплатить первоначальный взнос не менее 30%? Таких обнаружилось меньше 20% от опрошенных. Двадцатипроцентный взнос оказался по карману 50% потенциальных заемщиков. А если взнос будет уменьшен до 10%, то на него смогут решиться 80% потенциальных покупателей жилья по ипотечным кредитам. Нет ни одного негативного момента, который был бы противопоставлен тем выгодам, которые дает страхование ипотечного кредита. А государственный перестраховщик — такой, как наша компания — для того и существует, чтобы сделать всю эту систему надежней. И не только в денежном плане, но и с точки зрения выстраивания этой системы. В первую очередь — это жесткий андеррайтинг, то есть подход к оценке рисков, создание системы скоринговой оценки и заемщика, и покупаемой им недвижимости. Конечно, пока еще не все готовы «опускаться» до 10% первоначального взноса, но, тем не менее, движение началось. Порядка 40 игроков в системе АИЖК работает более чем в 20 регионах. У ВТБ 24 шестьдесят отделений по всей России от Владивостока до Калининграда. И сегодня во многих регионах можно найти банк, которые такие кредиты выдает и страховщика, который их страхует.

- Насколько надежна система страхования и перестрахования ответственности по ипотечным кредитам на сегодняшний день?

- Для того, чтобы обеспечить надежность системы, и была создана наша компания, которая предлагает перестраховочные емкости для страховых компаний. 16 страховых компаний подписали с нами договоры о перестраховании, и мы подкрепляем их финансовую устойчивость своей. Наша финансовая устойчивость была просчитана нашим основным акционером — АИЖК — с большим запасом, это совершенно очевидно, потому что у нас большой уставной капитал, 1,5 млрд. рублей, в десятки раз превосходящий наши обязательства, и он будет поддерживаться на высоком уровне.

- Кто в первую очередь заинтересован в застрахованных ипотечных кредитах, на кого они рассчитаны?

- Это молодые семьи и просто молодые люди, у которых еще не было времени накопить денег, но которые имеют хорошую работу и перспективы, и их доход достаточен, чтобы этот кредит выплачивать. Наша цель — сделать ипотеку доступной, в первую очередь, для них. Как показывает опыт, серьезные молодые люди, берущие ипотечный кредит на длительный срок, начинают более ответственно относиться и к своей жизни, и к здоровью, и к работе, приучаются планировать и организовывать свой бюджет и траты. Кстати, представители ВТБ 24 на недавнем финансовом форуме сообщили, что они планируют в будущем выдавать кредиты с низким первоначальным взносом и со страхованием, и это будет до 70% от всего объема ипотечных кредитов. Возможно, появятся даже кредиты с нулевым первоначальным взносом — такие существуют в нескольких странах мира. Мы очень хотим, чтобы люди, наконец, перестали бояться ипотеки — да, это довольно обременительный кредит, но не настолько, чтобы не справиться с ним. Особенно если подойти к вопросу его оформления осторожно и грамотно. 
Расчет размера страховой премии по страхованию ответственности социальных категорий заемщиков
Страховая сумма: рублей
Тариф базовый: %
Поправочный коэффициент:
Страховой тариф (от страховой суммы): %
Страховой тариф (от суммы кредита): %
Страховая премия: рублей
Расчет страхового (перестраховочного) тарифа по страхованию ответсвенности заемщиков
Страховая сумма: рублей
Страховая сумма (от суммы кредита для тарификации): %
Начальное К/З для тарификации: %
Тариф базовый (% от страховой суммы):
Поправочный коэффициент:
Итоговый нетто-тариф (в %% от страховой суммы): %
Итоговый брутто-тфриф (в %% от страховой суммы): %
Итоговая брутто-премия: рублей

**** Применимы только в рамках кредитной программы ОАО "АИЖК" для молодых ученых.

***** Максимальный коэффициент К/З = 80%