• Последнее изменение 26.04.17 03:04:02

Дорогая протекция

Известия

АИЖК предлагает застраховать ипотеку от изменения цен на жилье

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предложило внести изменения в законодательство, чтобы защитить заемщиков от резкого изменения цен на жилье. Это позволит избежать проблем, с которыми в кризис столкнулись как банки, так и их клиенты, неспособные продолжать выплачивать взносы по ипотечным кредитам. Последние нередко не только лишались квартиры, но еще и оставались должны банку.

Глава АИЖК Александр Семеняка внес предложение изменить законодательство, чтобы защитить заемщиков, берущих ипотечные кредиты. По его словам, необходимо застраховать людей, взявших ипотечный кредит, от ответственности перед банками в случае резкого изменения цен на жилье. Во время кризиса сложилась неприятная ситуация, когда заемщики, оплатившие часть кредита, но не способные продолжать его дальше гасить, не только лишались квартиры, но и оставались должны банку. Из-за сильно просевших цен на недвижимость финансовые институты были просто не в состоянии реализовать жилье по сумме, равнозначной сумме кредита. В результате заемщик-неудачник был вынужден выплачивать банку разницу между рыночной стоимостью квартиры и суммой кредита. «Если произошло взыскание и квартира реализована, у нас в подавляющем большинстве случаев заемщик продолжает оставаться должником банков. Мы считаем, что надо законодательно это изменить. Если заемщик теряет квартиру, его остаточный долг должен обнуляться», — заявил Семеняка на совещании премьер-министра по вопросу содействия развитию жилищного строительства.

Нельзя сказать, что Владимир Путин принял предложение с энтузиазмом, премьер опасается, что дополнительная страховка увеличит и без того неподъемную стоимость ипотечных кредитов. Впрочем, премьер попросил главу АИЖК проработать предложение более детально, чтобы вернуться к этому вопросу позднее. «Проблема, которую мы увидели во время кризиса, — что люди взяли ипотечный кредит, купили квартиру по докризисным ценам, потом у них исчез источник дохода. Банк подает на взыскание, начинает судиться, во время суда продолжают начисляться проценты, квартира продается уже по более низким ценам и не полностью погашает требования банка. Поэтому человек, потеряв квартиру, продолжает оставаться должником банка», — отметил Семеняка. Как добавила глава Минэкономразвития Эльвира Набиуллина, если подобные изменения будут внесены в законодательство, с одной стороны, объем ипотечных кредитов уменьшится. С другой — качество заемщиков может заметно улучшиться.

Банкиры согласны с тем, что во время кризиса обозначенная Александром Семенякой проблема стояла достаточно остро. «Необходим комплексный подход к защите участников процесса ипотечного кредитования от падения цен на недвижимость: заемщиков, банков, инвесторов в ипотечные ценные бумаги», — говорит исполнительный вице-президент РосЕвроБанка Сергей Гордейко. Уже существует возможность застраховать финансовые риски при кредитовании с маленьким первоначальном взносом. Такое кредитование все еще дорогое и не очень удобное из-за страхования на весь срок действия кредита. Вот как видит вероятные изменения Сергей Гордейко: «Возможно, имеет смысл оценить целесообразность введения обязательности страхования кредитов от финансовых рисков, вызванных невозможностью вернуть средства от продажи заложенного имущества. То есть страхованию подлежат все кредиты с первоначальным взносом меньше определенной величины (30% — как вариант). Взносы по такому страхованию уплачиваются ежегодно. Желательно добиться снижения стоимости такой страховки».

Однако эксперт добавляет, хотя действия регулятора полезны для банковской системы и приведут к ее оздоровлению, все они связаны с дополнительными затратами, а значит, в конечном итоге увеличение стоимости кредита как результат подобного изменения в законодательстве неизбежно. «В любом случае увеличение надежности системы ипотечного кредитования для его участников приведет к возрастанию затрат и потребует совершенствования системы обращения взыскания заложенного имущества и системы оценки имущества при страховании. Подобное страхование за счет банка достаточно быстро может привести к увеличению процентных ставок по кредиту», — говорит Сергей Гордейко.

Нина Смирнова, генеральный директор СК «АИЖК»:

— Одна из причин, по которой люди не хотят брать ипотечный кредит для улучшения своих жилищных условий, — это опасение, что в случае прекращения выплат по кредиту можно лишиться не только квартиры, на покупку которой был взят данный кредит, но и другого имущества. На наш взгляд, если законодательством будет установлено ограничение на возможность взыскания с ипотечных должников имущества, которое не является предметом залога, это приведет к повышению доступности ипотечного кредита для населения. По нашим расчетам, при введении такого страхования банки могут поднять процентные ставки несущественно, в пределах тех допустимых норм, которые не обременят заемщика. При разных характеристиках кредита это будет от 0,5 процентного пункта и ниже. Перераспределение кредитного риска между банками и страховыми компаниями защитило бы и банки во время кризиса, когда заемщики прекращали платить по кредитам и квартиры приходилось реализовать, причем часто с большим дисконтом. И, возможно, мы бы не увидели существенного изменения условий ипотечного кредитования: повышения ставок по ипотечным кредитам и массового отказа банков от предоставления доступных ипотечных кредитов (с первоначальным взносом до 10% от стоимости жилья). Законодательно закрепленная обязанность банков заключать договоры ипотечного страхования по высокорисковым ипотечным кредитам станет гарантом формирования стабильной системы ипотечного кредитования.

Расчет размера страховой премии по страхованию ответственности социальных категорий заемщиков
Страховая сумма: рублей
Тариф базовый: %
Поправочный коэффициент:
Страховой тариф (от страховой суммы): %
Страховой тариф (от суммы кредита): %
Страховая премия: рублей
Расчет страхового (перестраховочного) тарифа по страхованию ответсвенности заемщиков
Страховая сумма: рублей
Страховая сумма (от суммы кредита для тарификации): %
Начальное К/З для тарификации: %
Тариф базовый (% от страховой суммы):
Поправочный коэффициент:
Итоговый нетто-тариф (в %% от страховой суммы): %
Итоговый брутто-тфриф (в %% от страховой суммы): %
Итоговая брутто-премия: рублей

**** Применимы только в рамках кредитной программы ОАО "АИЖК" для молодых ученых.

***** Максимальный коэффициент К/З = 80%