• Последнее изменение 16.12.17 00:12:46

Технологии рынка: Вечные должники

Ведомости. Приложение «Недвижимость. Жилой фонд»

Рост ипотечной задолженности в России сейчас происходит в основном за счет нарастания старых просрочек.

Новых дефолтов почти нет, но те заемщики, которые объявили себя банкротами в кризисный период, так ими и остались. В итоге они могут не только потерять многократно подорожавшие из-за штрафов и неустоек квартиры, но и лишиться последнего: по российским законам они отвечают перед кредиторами всем имуществом.

Кредит для кредита


Российские заемщики самые исполнительные, наверное, потому, что самые незащищенные в мире, — таково общее мнение опрошенных «Ведомостями» экспертов.

Банкиры, говоря о работе с проблемными кредитами, публично декларируют готовность к компромиссам. В основном, отмечают аналитики портала «Русипотека», банки предлагали уменьшить кредитную нагрузку за счет удлинения срока кредита. Менее охотно они соглашались предоставить заемщику «кредитные каникулы» на срок от трех до шести месяцев, во время которых размер платежа значительно снижен. Наибольшую фантазию при реструктуризации проявил «Юниаструм банк», заемщик которого мог перевести долг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков.

«Тем, кто обращается, мы предлагаем и отсрочку, и смягчение условий», — заявляет Олег Коркин, замначальника управления розничных операций банка «Возрождение». Но таковых, по его словам, мало: с 2005 г. банк реструктурировал всего 50 кредитов на 90 млн руб. — это менее 1% от его 10-миллиардного ипотечного портфеля. Небольшой процент проблемных кредитов Коркин объясняет умелой работой с клиентами.

Дмитрий Берестенев, заемщик Собинбанка, оказавшись в сложной ситуации, предпочел в конце 2010 г. взять стабилизационный заем у Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), нежели согласиться на реструктуризацию, предлагаемую кредитором. «Проценты были невыгодны, да и психологическое давление банка было трудно выдерживать», — объясняет он. Берестенев приобрел квартиру в Подмосковье летом 2008 г., на пике цен на недвижимость и ипотечных ставок.

Таких, как Берестенев, взявших деньги у АРИЖК на погашение выданного каким-либо банком ипотечного кредита, к 1 января 2011 г. (когда выдача стабилизационных займов была прекращена) набралось 8492 человека, все они покупали жилье в регионах. Искал смельчаков, готовых удвоить кредитную нагрузку, и Сбербанк, предложивший им «Уверенность» (кредит на погашение просроченных платежей, неустойки и т. д.).

«ВТБ 24» в кризисные 2009—2010 годы также мог выдать стабилизационный кредит для полного или частичного погашения ежемесячных платежей и «активно предлагал заемщикам различные формы реструктуризации», говорит Наталья Шелковая, замначальника управления по работе с проблемными активами. «Но если клиент скрывается или отказывается от обсуждения вариантов урегулирования проблемы, банк защищает свои интересы в суде», — категорична она.

«Банкиры вели себя довольно лояльно с должниками, хотя и начинали грозить коллекторами при малейшей просрочке», — говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty. Эта лояльность не в последнюю очередь объяснялась изначально невыгодными для заемщиков условиями ипотечного кредитования.

Дмитрий Краснов, замначальника управления жилищной политики департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, говорит, что может понять людей, которые «сначала подписывают договор, соглашаясь взять на себя обязательства, а потом начинают бегать от банка или, хуже того, пытаясь оказать давление на банк, пишут письма депутатам о бесчеловечном обращении с ними кредиторов». «Человек платит-платит в течение 2—3 лет, потом оказывается в сложной ситуации, обращается в банк и «обнаруживает», что основной долг у него ничуть не уменьшился, все эти годы он погашал только проценты по нему (условия кредитного договора перед его подписанием внимательно изучают далеко не все)», — объясняет Краснов.

Суд не по делу


Если заемщик перестает исполнять обязательства по кредиту, не соглашается на реструктуризацию или рефинансирование, не хочет продавать квартиру, чтобы рассчитаться с банком, включается судебный механизм, говорит Алексей Шленов, гендиректор «Миэль-брокериджа». Однако суды по взысканию квартир в Москве не часты: люди платят из последнего, понимая, что другой возможности приобрести жилье в столице у них может не быть, признает председатель Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Игорь Дубов. Да и банку обращение взыскания на заложенные квартиры через суд неинтересно, утверждает Дмитрий Краснов: эта мера отвлекает много времени и сотрудников, плюс приходится уговаривать заемщиков, из которых некоторые ведут себя неадекватно.

Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-недвижимость», соглашается, что судиться банкирам невыгодно: «Надо заплатить деньги за подачу иска, да и процедура длительная (может тянуться до года). А если заемщик больше трех месяцев не платит, то банк обязан зарезервировать всю сумму кредита и уже не может пользоваться этими деньгами». Законом также предусматривается отсрочка в обращении взыскания на предмет залога на срок до года, бывали и случаи, когда суд постановлял выселить человека, а тот не выезжал, продолжает Кажикина.

Выселение — сложная процедура, особенно если заемщик активно этому противодействует, подтверждает Дубов: оно осуществляется, когда либо находится покупатель на залоговую квартиру, либо банк оставляет эту недвижимость у себя на балансе. К тому же, напоминает он, в кризис цены падали и бывало, что даже в случае обращения взыскания на имущество денег расплатиться с кредитором не хватало плюс заемщик был обязан гасить неустойку. «Банки обычно сначала требовали погасить неустойку, пока Высший арбитражный суд не высказался по поводу очередности выплаты долга (сначала — уплата процентов, основной суммы долга, а затем — неустойки). Жаль, что пересмотр обязательности платежей произошел лишь в самом конце 2010 г.», — уточняет Дубов.

Берут, не торгуясь


Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра, рассказал о случае из практики, когда удалось доказать неправомочность притязаний кредитора. Альфа-банк обратился в суд с иском к заемщику. Тот допускал неоднократные просрочки — по уплате и основного долга, и процентов, и штрафов. Кредитор хотел продать залоговую квартиру (в Подмосковье) с публичных торгов, самостоятельно установив начальную цену. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Но кассационная коллегия судей Мособлсуда это решение отменила.

Обоснование было следующим. Согласно ч. 3 ст. 348 ГК РФ подобное обращение взыскания на заложенное имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение года, даже если каждая просрочка незначительна. Но задолженность перед банком у заемщика возникла, когда он потерял работу и встал на учет на биржу труда, поэтому не мог считаться злостным неплательщиком. Более того, заемщик не отказывался от обязательств перед банком и принимал меры по урегулированию спора в досудебном порядке (писал кредитору заявления об отсрочке и рассрочке платежей).

На момент рассмотрения спора судом платежеспособность должника была восстановлена и он снова стал платить. Кассационная коллегия судей Мособлсуда пришла к выводу, что допущенные заемщиком нарушения являлись несущественными, что стало основанием к отказу на обращение взыскания на заложенное имущество. Банк не смог настоять на публичных торгах по продаже залоговой квартиры.

Максим Саблин, эксперт Ассоциация юристов России, на сайте «Русипотеки» объясняет, почему банку могут быть выгодны подобные торги: система их организации построена таким образом, что на них приходят только «свои» люди и фирмы и приобретают объекты по ценам ниже рыночных. Покупателю «со стороны» узнать о подобных распродажах нереально: объявления о них публикуются в сугубо специализированных изданиях за 10 дней до торгов.

По закону в случае повторных торгов начальная цена квартиры может быть уменьшена на четверть. «Банки ни разу нас не приглашали на подобные торги, — говорит Строилов из Penny Lane Realty. — Обычно банкиры либо выкупают подобные объекты для себя (с дисконтом), либо сообщают заинтересованным «партнерам». Не знает о проведении подобных мероприятий и Кажикина из «Релайт-недвижимости».

Залог на витрине банка


Более распространенной формой реализации залоговых квартир (с согласия должников) является размещение объявлений об их продаже на сайтах банков (иногда с одновременным предложением льготных ипотечных кредитов новым приобретателям в качестве своеобразного бонуса). Такие предложения есть у «ВТБ 24», «Дельтакредита», «КИТ финанса«, Собинбанка и некоторых других. Эксперты «Русипотеки» отмечают, что большой популярности эти программы не снискали, поскольку жилье выставляется на продажу по докризисной стоимости. Впрочем, негласно банкиры признают, что можно торговаться.

В середине января, например, в базе «ВТБ 24» были квартира в доме на 1-й улице Машиностроения с заявленным сроком сдачи в I квартале 2011 г., 8,5 млн руб. (180 000 руб. за 1 кв. м), квартира в известном долгострое Фили-Давыдкова «Форт Кутузов» за 50 млн руб. (388 000 руб. за 1 кв. м).

Страховка для заемщика


Нина Смирнова, гендиректор СК АИЖК:

— Наличие страховой защиты позволит банкам активнее выдавать кредиты с меньшим первоначальным взносом и под меньший процент. Сейчас мы обсуждаем с ЦБ возможность экономического стимулирования банков, использующих программы ипотечного страхования. Это уменьшение объемов обязательного резервирования, снижение нормативов достаточности капитала.

Для заемщика страхование ипотечных обязательств — это еще и защита от дополнительных требований банка после реализации заложенного имущества, если вырученных средств не хватило для покрытия имеющейся задолженности. Но максимальный размер страховой выплаты ограничен законодательно и не может превышать 20% от стоимости недвижимости. Мы сравнивали: со страховкой кредит в итоге дешевле для заемщика, так как часть кредитного риска банка перекладывается на страховую компанию.
Расчет размера страховой премии по страхованию ответственности социальных категорий заемщиков
Страховая сумма: рублей
Тариф базовый: %
Поправочный коэффициент:
Страховой тариф (от страховой суммы): %
Страховой тариф (от суммы кредита): %
Страховая премия: рублей
Расчет страхового (перестраховочного) тарифа по страхованию ответсвенности заемщиков
Страховая сумма: рублей
Страховая сумма (от суммы кредита для тарификации): %
Начальное К/З для тарификации: %
Тариф базовый (% от страховой суммы):
Поправочный коэффициент:
Итоговый нетто-тариф (в %% от страховой суммы): %
Итоговый брутто-тфриф (в %% от страховой суммы): %
Итоговая брутто-премия: рублей

**** Применимы только в рамках кредитной программы ОАО "АИЖК" для молодых ученых.

***** Максимальный коэффициент К/З = 80%