• Последнее изменение 18.08.17 04:08:21

Рынок ипотечного страхования в России — перспективы и тенденции

Круглый стол в «Аналитическом банковском журнале»


С 2010 года в России активно внедряется ипотечное страхование. Открытое акционерное общество «Страховая компания АИЖК» (СК АИЖК) — «дочка» Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — стало институтом развития этого рынка. Недавняя законодательная инициатива СК АИЖК, которая предлагает обязательное страхование финансовых рисков кредиторов при выдаче ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, вызвала новую волну интереса к проблематике ипотечного страхования. «Аналитический банковский журнал» провел по этой теме круглый стол.

Его участниками стали: президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян, финансовый омбудсмен, член комитета Госдумы по финансовому рынку Павел Медведев, президент Национальной страховой гильдии Ирина Алехина, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева и заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-банка Илья Зибарев.

АБЖ: Дамы и господа! Спасибо, что согласились принять участие в нашей дискуссии. И начнем с такого вопроса: как вы считаете, возможно ли повысить доступность ипотеки в России за счет развития ипотечного страхования?

Гарегин Тосунян: Безусловно. На это и нацелено ипотечное страхование. Когда ипотека застрахована, это стимулирует снижение процентной ставки. Страхование ипотеки активно используется в западных странах. Например, в Канаде государство взяло на себя страхование всех рисков, связанных с ипотекой. Правда, программа была нацелена только на малоимущих, которые берут кредит для покупки жилья в первый раз. Зато это резко снизило процентную ставку, так как усилилась конкуренция. К тому же благодаря этой системе за два десятилетия канадцы решили проблему жилья для бездомных и малоимущих. В России Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создало дочернюю компанию, цель которой состоит в том, чтобы у кредиторов было больше уверенности в защищенности ипотечных вложений.

Павел Медведев: Трудно сказать. Любое страхование стоит денег, а значительная часть ипотечных заемщиков (если не большинство) обслуживают кредит на грани своих возможностей. Правда, по моим наблюдениям, некоторые потенциальные заемщики скорее решились бы на ипотеку, если бы освободились от страха попасть в долговую петлю в случае болезни, потери работы и т.п. При наличии страхования — с разумным набором покрываемых рисков и справедливого по цене — круг заемщиков, возможно, расширился бы.

Ирина Алехина: Во всех странах именно ипотечное страхование позволяет повысить доступность ипотеки. У нас невелик слой заемщиков, умеющих накопить сумму для внесения первоначального взноса в 25%-30% от суммы кредита. Он быстро «выбирается», поэтому появляются кредитные продукты с более высокими рисками, которые в мировой практике сопровождаются страхованием.

У нас существует довольно большое количество семей с быстро растущими доходом, например, молодые семьи. Ипотечное страхование позволит им приобрести собственное жилье.

Нужно заметить, что под термином «ипотечное страхование» скрывается целый ряд страховых программ, направленных как на защиту заемщика, так и кредитного портфеля. Пока прогнозируется, что ипотечное страхование может дать до 20% роста кредитного портфеля.

Надежда Косарева: Конечно, ипотечное страхование (под которым понимается страхование кредитного риска, то есть риска невозврата кредита и возникновения убытков кредитора после обращения взыскания на предмет залога) для этого и создано.

Банки очень редко дают кредиты больше, чем на 70% от стоимости приобретаемого жилья. Кредит дают на неполную сумму залога потому, что цена на недвижимость (то есть на залог) может упасть, и если заемщик не может выплатить кредит, то банк, продав вашу недвижимость, не вернет себе все выданные в кредит средства.

А у граждан часто не хватает этих 30% на первый взнос. Тогда на помощь приходит ипотечное страхование. При наличии страховки банк сможет выдать кредит на 90% от стоимости жилья. Это происходит из-за того, что 70%, как и раньше, у банка будут обеспечены стоимостью залога, а остальные 20% (верхнее покрытие) — страховкой, которую заемщик приобретает у страховой компании. Соответственно, доступность ипотеки увеличивается, так как первоначальный взнос уменьшается до 10% от стоимости жилья.

Илья Зибарев: Понижение первоначального взноса уже на 10% делает ипотеку доступнее в разы. В свое время ипотечное страхование было изобретено именно для того, чтобы «приблизить» ипотеку к заемщикам. В нашей стране достаточно много людей с хорошим достатком, но с отсутствием накоплений. А при довольно высоких ценах на квартиры низкий первоначальный взнос делает ипотеку намного привлекательней.

АБЖ: Насколько снижаются риски системы ипотечного кредитования за счет развития ипотечного страхования?

Г.Т.: То, что они снижаются, — факт. А при снижении рисков одновременно снижается и процентная ставка — следовательно, появляется больше желающих брать ипотечные кредиты.

П.М.: На этот вопрос невозможно ответить по чисто формальной причине: нет объективной шкалы рисков. Пока человек здоров, бодр и имеет работу, ему часто кажется, что никаких рисков нет. Но, не дай бог, он заболел или потерял работу — а значит не может больше платить по ипотеке — ему начинает казаться, что риски грандиозные. При наличии разумной страховки и банку, и заемщику, естественно, спокойнее. Правда, следует внимательно читать текст договора, чтобы не оказалось в решительную минуту, что заемщик и страховая компания трактуют его по-разному.

И.А.: Мне хотелось бы сказать 50% на 50%, но это было бы неправдой. Классика ипотечного страхования — это защита кредитного сектора от двух рисков: риска дефолта заемщика и риска падения цен на недвижимость. Оба они могут носить катастрофический для кредитного сектора характер в периоды ослабления экономики, сопровождать друг друга или идти один за другим.

Оппоненты могут сказать, что российский страховой рынок значительно менее капитализирован, чем кредитный. И это действительно так. Но наличие перестрахования позволяет перераспределить риски, диверсифицировать их в мировом масштабе, вывести риски за пределы государства.

Н.К.: Риски не снизятся — они застрахуются. Риски даже вырастут: когда вместо 70%, банк выдает кредит на 90% от стоимости залога, то риски у него повышаются в полтора-два раза. Но это повышение рисков банк страхует. Заемщик платит страховой компании взносы, а она страхует банку повышение рисков.

И.З.: Сложно сказать, насколько именно риски снизятся. Есть классические параметры кредитования при первоначальном взносе 20%-25%. Если он снизится до 10%, то нормальные банки не захотят держать портфели с большим количеством таких кредитов. Поэтому я думаю, что оптимальным вариантом для банков будет, если кредиты с низким первоначальным взносом составят в их портфеле долю в 20%-25%. И в идеале эти кредиты должны быть застрахованными.

АБЖ: Каково возможное влияние ипотечного страхования в России на нынешний уровень секьюритизации ипотеки?

Г.Т.: Думаю, что позитивное. Правда, все будет зависеть от логики страхования. Если будут страховаться риски конечных потребителей кредитов, то остальные участники цепочки перераспределения рисков также будут более защищены. Правда, цепочка в этом случае может стать более короткой.

П.М.: Насколько мне известно, одним из условий «однородности» включаемого в секьюритизируемый пакет ипотечного кредита является наличие страховки. Такое условие представляется естественным, т.к. страховка (разумная!) повышает надежность пакета.

И.А.: Страховые компании — это не только разделение риска с кредитным сектором и повышение качества выпускаемых бумаг. Это и внутренний инвестор, что, возможно, на сегодняшний день наиболее важно.

Н.К.: Прямой связи между страхованием ипотеки и секьюритизацией нет. Проблема с медленным развитием секьюритизации связана в первую очередь с тем, что пока в стране нет инвесторов, готовых вкладывать средства на большой срок и с невысокой доходностью. До кризиса секьюритизация ипотеки в основном происходила за рубежом. Во время кризиса вообще не было никаких инвесторов. И даже сейчас поле инвесторов еще не восстановилось.

Разные инвесторы, конечно, хотят вкладывать средства в разные типы бумаг: и в консервативные, и с высоким доходом, но и с высокими рисками. А страхование становится неким дополнительным инструментом диверсификации разных видов ценных бумаг для инвесторов. И если, например, застрахован пул кредитов, на основе которого выпущены ипотечные ценные бумаги, то для консервативных инвесторов такие бумаги будут более привлекательными.

И.З.: Прямую корреляцию сложно провести. Думаю, если рейтинговые агентства и компании, покупающие ипотечные ценные бумаги, будут воспринимать застрахованные ипотечные кредиты как кредиты с обычным первоначальным взносом (т.е. 20%-25%), то влияние на секьюритизацию будет позитивным, так как рейтинги будут выше.

АБЖ: Как вы оцениваете перспективы принятия законодательной инициативы СК АИЖК по ограничению взыскания по дефолтным ипотечным кредитам в пределах суммы, вырученной от продажи заложенной недвижимости? Какое влияние на рынок может она оказать в случае принятия в виде закона?

Г.Т.: Похожая система действует, например, в США, но только на других условиях. В России залогом под ипотечный кредит является собственность заемщика. А в Америке, если я возьму ипотечный кредит, то до тех пор, пока я его не погашу, недвижимость остается в собственности кредитора. И если я по каким-то причинам не смог погасить кредит, банк забирает залог, и я ему больше ничего не должен. Все риски кредитор уже аккумулировал в процентной ставке и в самом залоге.

У нас ситуация другая. Залог — это моя собственность, и в случае моего дефолта я должен ее продать, а потом банк будет еще требовать с меня разницу.

Инициатива СК АИЖК — это попытка снять часть таких рисков с заемщика. Мне кажется, эта идея вполне разумна. Она позволит сделать так, что банки ограничат требования к своему заемщику только залогом, под который был взят ипотечный кредит. А риски, связанные с колебаниями цен на недвижимость, будут рисками кредиторов. Именно из-за этих рисков банки и берут с заемщиков более высокие процентные ставки кроме залога.

Я думаю, что это будет иметь свой эффект, потому что многие граждане при взятии кредита опасаются чрезмерно больших санкций.

Поэтому мне кажется, что инициатива СК АИЖК станет законом. При этом наверняка по многим позициям новых правил у компании будут оппоненты — в том числе, и среди банкиров. Необходимо проследить, чтобы права кредиторов не сильно ущемлялись.

П.М.: Эта инициатива хороша для людей, которые попали в трудное положение. Я сталкивался с такими несчастными, у которых отобрали квартиру, продали, а они все равно оставались должны банку. Это ужасно!..

Но мы точно должны знать, кто заплатит за этих несчастных. А заплатят за них те, кто может нормально обслуживать свой долг — для них ипотека станет дороже.

И.А.: На мой взгляд, это экономический путь решения большой социальной проблемы, и я верю в его реализацию. В данном случае может быть увеличено число заемщиков.

Н.К.: У варианта, при котором долг прекращается после продажи залога, есть плюсы и минусы. Когда человек попадает в сложную ситуацию и не может вернуть кредит, то это правило ему очень помогает. Но для банка это не очень хорошо — он несет потери.

Подобная практика также стимулирует более консервативный подход к банковскому кредитованию. В этом случае банки более надежно оценивают залоги, они не будут брать на себя повышенные риски. Но доступность кредитов тогда понижается. Как только банки начнут вести себя более консервативно и надеяться только на залог, то размер кредита по отношению к стоимости недвижимости будет снижаться.

Поэтому перед тем, как вводить такую практику в России, необходимо сделать более эффективной саму процедуру обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Сегодня она крайне неэффективна: очень длинные судебные разбирательства, сложная процедура продажи квартиры. И даже если нет падения цен на недвижимость, то в результате сложных процедур взыскания сумма от продажи недвижимости может упасть на 40% от ее рыночной стоимости. В подобных условиях реализация такой законодательной инициативы может привести к снижению доступности ипотечных кредитов — или через повышение первоначального взноса, или через рост затрат на ипотечное страхование для снижения размера такого взноса.

И.З.: Это правило означает, что если у клиента остается к нам долг, то мы должны ему этот долг прощать. Это, конечно, перекладывание ответственности на банк.

Но если разницу между вырученными от продажи залога деньгами и оставшимся долгом будут гасить страховщики, то это будет мудро. Банку все равно, кто заплатит, клиент или страховая компания.

АБЖ: Какими должны быть перестраховочные (страховые) компании, работающие на рынке ипотечного страхования: частными или государственными? Нужна ли конкуренция на этом рынке?

Г.Т.: Без конкуренции рынок — уже не рынок. Вопросы страхования — это вопросы, в которых очень важен уровень капитализации. Важен потенциал, который будет работать короткое время на начальном этапе.

В подобном стартапе должны участвовать крупные организации. И то, насколько они будут крупными и насколько высоким будет у них желание входить на рынок, определит необходимость государственного участия. То есть, государство должно вклиниваться в сегменты финансового рынка в том случае, когда у этого сегмента недостаточно ресурсов, капитала и наработанных возможностей. Тогда государство должно выступать «двигателем». Но потом, когда начнут появляться страховые компании, основанные на частном капитале, государству необходимо будет уйти.

П.М.: Рынок ипотечного страхования должен быть частным, но его еще надо запустить. Цель АИЖК — как раз в запуске этого рынка, для чего и была создана перестраховочная компания. Мне кажется, что это разумная политика. Тем более, что АИЖК не подавляет конкуренцию. Наоборот, создавая перестраховочную компанию, агентство приглашает страховые компании на рынок и говорит им: «Не бойтесь, есть возможность перестраховаться. Сначала вы возьмете небольшие риски, поймете, что к чему, а мы ваши риски перестрахуем». А вот после успешного запуска рынка ипотечного страхования СК АИЖК должна быть продана.

И.А.: Практически все страны начинали с создания государственных ипотечных компаний. Частный капитал приходит в эту область существенно позже, когда устанавливаются правила игры, упорядочиваются процедуры. Сейчас нет запрета на участие в рынке ипотечного страхования частных компаний. Но и количество договоров со страховкой пока весьма невелико.

С созданием СК АИЖК процесс начал развиваться интенсивнее. При наличии катастрофических рисков частный капитал предпочитает иметь государственную поддержку. А конкуренция нужна везде, но только разумная и добросовестная. Для того, чтобы она развилась в ипотеке, необходим, думаю, не один десяток лет.

Н.К.: Частный страховой рынок лучше, чем государственный. Но СК АИЖК — это отдельный случай. Эта компания создана из-за того, что частный рынок у нас в стране не развивался из-за высоких и, главное, неопределенных рисков. Закон, позволяющий заниматься ипотечным страхованием, был принят в 2004 году, но за шесть лет не было застраховано ни одного кредита. В дальнейшем, по стратегии АИЖК, ее страховая деятельность (перестрахование) должна быть приватизирована, потому что на рынке страхования госструктуры нежелательны.

И.З.: Банкам, в принципе, все равно, какими они будут. Сейчас на российском страховом рынке встречаются в основном иностранные перестраховочные компании.

В случае с ипотечным страхованием, когда на этот рынок вообще не пошли какие-либо компании, инициатива государства была очень востребована. Была необходима такая компания, которая решится выйти на этот рынок. И в данном случае позиция СК АИЖК выглядит правильно: да, мы готовы перестраховывать, пожалуйста, страхуйте.

АБЖ: Применим ли в России зарубежный опыт в области ипотечного страхования? Опыт каких стран нам ближе?

Г.Т.: Безусловно, мы можем перенимать опыт западных стран. Я уже упоминал Канаду. Мне очень симпатична их система страхования. Канада — это социально ориентированная страна. Она близка нам по духу.

П.М.: Конечно, применим. Не будем забывать к примеру, о том, что первые финансовые законы в России после распада СССР были приняты под значительным влиянием западного законодательства. По мне — опыт любой страны со старой финансовой системой хорош.

И.А.: Да, естественно. Наше счастье, что мы идем не только не первыми, но уже и с опытом преодоления двух кризисов. Это позволяет создать свой вариант, основанный на нашем законодательстве и нашей экономике. Кризис показал стабильность канадского варианта, интересен опыт Сербии. Сделать трафарет, по которому мы построим ипотеку в России, невозможно. Поэтому изучается практика двух десятков стран.

Н.К.: Применять, конечно, можно. Опыт страхования есть во многих странах. В США, например, на этом рынке работают частные компании. Но там есть еще и государственные институты, которые берут на себя риски по ипотечным кредитам, предоставленным отдельным группам заемщиков, для которых государство хочет повысить доступность кредитов.

Как мне кажется, нынешний этап неизбежен — он полностью соответствует исторической логике момента. Государство запускает этот рынок, затем он переходит в частную собственность. Для России важен опыт именно первоначального внедрения и распространения ипотечного страхования через государственное участие с последующим развитием частного страхования.

И.З.: Чужой опыт всегда полезен. Однако нет какой-то одной страны, чей опыт для России будет наиболее применим. Небольшие различия в ипотечных системах разных стран есть, но в целом эта структура — очень проста и понятна. Нам нужно идти своим путем — смотреть, какие факторы влияют на рынок в лучшую сторону и при этом не создают дополнительных рисков.
Расчет размера страховой премии по страхованию ответственности социальных категорий заемщиков
Страховая сумма: рублей
Тариф базовый: %
Поправочный коэффициент:
Страховой тариф (от страховой суммы): %
Страховой тариф (от суммы кредита): %
Страховая премия: рублей
Расчет страхового (перестраховочного) тарифа по страхованию ответсвенности заемщиков
Страховая сумма: рублей
Страховая сумма (от суммы кредита для тарификации): %
Начальное К/З для тарификации: %
Тариф базовый (% от страховой суммы):
Поправочный коэффициент:
Итоговый нетто-тариф (в %% от страховой суммы): %
Итоговый брутто-тфриф (в %% от страховой суммы): %
Итоговая брутто-премия: рублей

**** Применимы только в рамках кредитной программы ОАО "АИЖК" для молодых ученых.

***** Максимальный коэффициент К/З = 80%