• Последнее изменение 23.05.17 19:05:57

Ипотечное страхование — обязательно!

Национальный банковский журнал

Рынок ипотечного кредитования начал восстанавливаться в прошлом году. Для стимулирования этого процесса Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало кредитный продукт с пониженным первоначальным взносом и обязательным ипотечным страхованием. Разработкой условий ипотечного страхования было поручено заниматься Страховой компании АИЖК (СК АИЖК), которая отметила в конце января год с начала своей работы.

О том, что успели сделать в прошлом году, и перспективах реализации механизма ипотечного страхования в России НБЖ рассказала генеральный директор СК АИЖК Нина СМИРНОВА.

СК АИЖК: СКАЗАНО «БЫТЬ»


НБЖ: По поводу создания СК АИЖК было много дискуссий (в том числе и на правительственном уровне) — как о целесообразности ее создания, так и о спектре деятельности специализированной страховой компании. Однако СК АИЖК все-таки появилась. Почему было принято решение, что российскому ипотечному рынку нужен перестраховщик?

Н. СМИРНОВА: Действительно, вокруг создания СК АИЖК в прошлом году шли бурные дискуссии. Во-первых, подвергалась сомнению целесообразность создания компании по страхованию ипотечных рисков в рамках организации, которая занимается рефинансированием этих же самых ипотечных кредитов. Оппоненты указывали на то, что, находясь в рамках одного холдинга, страховая компания АИЖК будет аккумулировать риски материнской компании (АИЖК), то есть риски будут не хеджироваться, а «перекладываться» из одного кармана в другой. Однако СК АИЖК — это не «карманная» компания АИЖК, а рыночный игрок, который принимает на себя риски не только материнской компании, но и банков. Сегодня на рынке ипотечного кредитования с пониженным первоначальным взносом активно работают два игрока: АИЖК, среди партнеров которого 26 региональных операторов и 29 кредитных учреждений уже выдают кредиты с низким первоначальным взносом и ипотечным страхованием, а также ВТБ24. Примечательно, что ВТБ24 за прошлый год выдал почти в два раза больше таких кредитов, чем банки, входящие в сегмент АИЖК.

Второй аргумент, который высказывали оппоненты, — образование госкомпании на рынке ипотечного страхования, которая может занять монопольные позиции в данном сегменте.

Но, как показывает мировой опыт, развитие такого рынка, как ипотечное страхование, всегда начиналось с создания госкомпании. При этом в некоторых странах — Канаде, Филиппинах, Литве, Казахстане — в этом сегменте до сих пор работают исключительно государственные компании. А созданная в США в 1934 году как один из механизмов выхода из Великой депрессии Федеральная жилищная администрация до 1956 года работала на американском рынке в единственном «экземпляре», так как частный капитал не хотел идти на это высокорисковое направление рынка. И российские страховые компании сейчас не спешат выходить на рынок ипотечного страхования и не готовы на нем работать без дополнительной защиты. А поскольку мы находимся только на первоначальном этапе формирования нового сегмента рынка страхования, то приход на него государственной компании представляется вполне логичным.

НБЖ: Но в будущем часть пакета СК АИЖК может быть приватизирована?

Н. СМИРНОВА: Привлечение дополнительных инвесторов — вплоть до продажи всего пакета — указано в качестве одной из задач в Программе по развитию ипотечного страхования, которая была принята Наблюдательным советом АИЖК в 2009 году. Но продажа компании не является нашей самоцелью в ближайшие несколько лет, потому что «разгосударствление» СК в краткосрочной перспективе может негативно сказаться на развитии рынка ипотечного страхования. Для большинства страховых компаний, с которыми мы сегодня работаем, дополнительным гарантом надежности является то обстоятельство, что за нашей спиной стоит государство.

НБЖ: Является ли СК АИЖК коммерческой организацией? Когда компания планирует «выйти» на прибыль?

Н. СМИРНОВА: СК АИЖК — открытое акционерное общество. И как любое ОАО, мы должны получать прибыль или, по крайней мере, быть безубыточными. Конечно, перестраховочной компании, которая работает на рынке долгосрочного страхования, с первых дней существования генерировать прибыль достаточно проблематично, потому что нам необходимо создавать соответствующие резервы, выполнять определенные требования по капиталу. Поэтому акционер не ждет от нас в первые годы большой прибыли, а ждет конкретных результатов работы.

ПЛАНЫ, ДАЛЕКИЕ ОТ РЕАЛЬНОСТИ


НБЖ: В Программе АИЖК по развитию ипотечного страхования по базовому сценарию предусмотрено, что в 2010 году будет застраховано 12300 ипотечных кредитов. Удалось ли выполнить намеченный план?

Н. СМИРНОВА: Итоги 2010 года оказались гораздо скромнее: к концу года было застраховано около 600 кредитов с пониженным первоначальным взносом. Но я думаю, что когда речь идет о развитии нового сегмента на рынке страхования, то правильнее оценивать не количественные результаты в штуках, а качественные показатели. Несмотря на то что количество кредитов небольшое, нам удалось подключить к программе более 60 регионов. Этот показатель, я убеждена, на старте проекта гораздо важнее.

Существует ряд объективных причин, по которым нам не удалось достичь количественных показателей, заложенных в программе. Одна из основных -это негативный фон, который возник при создании компании (о нем мы говорили выше). В течение полугода мы не знали, какова будет судьба компании, а потому работа проходила в замедленном режиме. Реальный запуск ипотечного страхования начался только в конце августа — начале сентября. Естественно, учитывая то, что появился новый вид кредитного продукта — низкий первоначальный взнос при наличии страхования, — банкам требовалось время на то, чтобы познакомиться с ним, настроить ИТ-обеспечение, обучить специалистов, провести маркетинговые акции и прочее. Кроме того, необходимо учитывать, что цифры, которые были записаны в плане, являются прогнозными величинами. При его составлении мы закладывали определенные сценарии развития ипотечного рынка. В итоге наши ожидания оказались несколько выше реальных результатов.

Отмечу еще один фактор. Мы не являемся прямым страховщиком, поэтому не можем непосредственно влиять на продвижение продукта в конечных точках продаж. Страховые же компании, с которыми мы работаем, утвердили свои бизнес-планы еще в 2009 году, а потому многие из них не успели поставить перед своими продавцами задачи по продвижению соответствующих продуктов.

досье
Нина СМИРНОВА работает в страховой сфере около 20 лет. До прихода в СК АИЖК в январе 2010 года Нина Смирнова руководила крупными страховыми компаниями, с 2004 по 2007 год являлась заместителем председателя комитета по вопросам страхования жизни и пенсионного страхования Всероссийского союза страховщиков. Нина Смирнова окончила Московский государственный открытый университет и Второй московский медицинский институт, прошла профессиональную подготовку по программе обучения «Reinsurance Personal Lines Insurance (including life and medical)».

НБЖ: Какие планы у СК АИЖК на 2011 год?

Н. СМИРНОВА: План на 2011 год пока тоже большей частью основан на прогнозных величинах, так как составлялся летом 2010 года, когда реальная работа еще не началась.

Итак, в плане на 2011 год мы выделили два направления деятельности: работа с сегментом АИЖК и работа с банками, не входящими в этот сегмент. И предположили, что в сегменте АИЖК будет застраховано около 15% выданных ипотечных кредитов, а в сегменте «прочие» — 2%. Как видите, цифры достаточно скромные.

Когда мы проводили расчет, исходили из того, что около половины ипотечного рынка на данном этапе «держит» Сбербанк, который уже сейчас выдает кредиты с низким первоначальным взносом без страховки. Замечу, что поведение этого крупного игрока не соответствует текущим рыночным тенденциям. Потому что высокорисковые кредиты должны иметь дополнительную защиту, чтобы в перспективе финансовой системе не пришлось столкнуться с катастрофическими рисками.

Существует три сценария развития СК АИЖК, которые во многом зависят от динамики роста рынка ипотечного кредитования. В количественном выражении наши планы на 2011 год очень близки к планам на 2010 год: мы планируем выдать около 12 тыс. кредитов с пониженным первоначальным взносом. Но наши результаты будут напрямую зависеть от темпов развития рынка ипотечного страхования.

НБЖ: Проявляют ли банки интерес к ипотечным кредитам с пониженным первоначальным взносом?

Н. СМИРНОВА: Многие из тех банков, с которыми мы встречались, не спешат выдавать высокорисковые кредиты с первоначальным взносом в 10%. Они объясняют свою позицию тем, что пока не хотят быстро наращивать ипотечный портфель, а для выполнения плана им достаточно и тех клиентов, которые готовы взять кредиты с высоким первоначальным взносом. В то же время есть банки, которые готовы в ближайшее время снижать первоначальный взнос при наличии страховки. Например, представитель ВТБ24 на одной из конференций отметил, что банк планирует выдавать до 70% кредитов с низким первоначальным взносом и со страховкой. Есть и такие банки, которые готовы снижать первоначальный взнос даже ниже 10% при наличии страховки. Например, такой крупный банк, как Газпромбанк, у которого много корпоративных клиентов, выдает в рамках специальных программ «зарплатным» клиентам кредиты с первоначальным взносом в 10%. Во время одной из встреч с представителями Газпромбанка обсуждалась заинтересованность банка в разработке кредитного продукта для крупных корпораций с нулевым первоначальным взносом, но уже со страховкой.

У нас в планах стоит разработка такого продукта. Понятно, что в этом случае страховка будет стоить дороже, чем страховка для кредита с первоначальным взносом в 10%. Кроме того, продукт будет отличаться более высокими требованиями по андеррайтингу.

НБЖ: Вы планируете работать только на рынке перестрахования ипотечных рисков или можете выйти на рынок прямого страхования?

Н. СМИРНОВА: Работа СК АИЖК на рынке прямого страхования возможна только в тех сегментах, где не готовы работать страховые компании из-за существования высоких рисков. В частности, такой «черной дырой» в сегменте ипотечного кредитования сегодня является страхование рисков по ипотечным ценным бумагам. Этот рынок связан с высокими рисками. Как известно, одной из причин возникновения финансового апокалипсиса в США стала полная передача риска первичного кредитора инвесторам. Когда первичный кредитор не оставляет на себе риска вообще, происходит снижение требований по андеррайтингу и, как следствие, снижение качества портфеля, объявление дефолта. Чтобы подобная ситуация не повторилась в России, перед нами поставлена задача разработать продукты по страхованию рисков по ипотечным ценным бумагам. Если страховые компании не будут готовы работать с ними самостоятельно, нам придется получать лицензию и выходить на рынок в качестве прямого страховщика. Но еще раз уточню: только если коммерческие страховые компании сами не будут готовы работать в этом сегменте, потому что в программе развития ипотечного страхования записано, что СК АИЖК не должна быть участником конкурентной борьбы. Как и «материнская» компания, СК АИЖК должна стоять «над рынком» и оказывать содействие в его формировании, являясь для него институтом развития.

НБЖ: Продукт по страхованию рисков по ипотечным ценным бумагам уже находится в стадии разработки?

Н. СМИРНОВА: Пока мы только изучаем такую возможность. Дело в том, что недавно АИЖК начало предоставлять поручительства по ипотечным ценным бумагам других эмитентов. Сейчас мы рассматриваем целесообразность замены поручительства страхованием или возможность существования этих инструментов параллельно.

ОЦЕНКА СТРАХОВОГО РИСКА


НБЖ: Предъявляете ли вы к банкам какие-то специальные требования? Или все желающие могут работать в рамках программы с пониженным первоначальным взносом?

Н. СМИРНОВА: К сожалению, требования к банкам мы предъявлять не можем. Если Федеральная жилищная администрация в США выбирала банки, с которыми она готова работать, и диктовала им условия, то российские страховые компании находятся в более зависимом положении от банков. Немаловажное значение имеет и тот факт, что государство всегда в первую очередь поддерживает банковский сектор. Тем не менее определенные параметры сотрудничества нам приходится оговаривать с банками — например, порядок оценки страховыми компаниями страхового риска.

НБЖ: Но банки проводят андеррайтинг. Этого недостаточно?

Н. СМИРНОВА: Многие страховщики изначально позитивно относились к андеррайтингу, который проводят банки. И склонны были доверять проведенной кредитными организациями оценке. Но в результате детального изучения рынка мы пришли к выводу, что страховщикам просто необходимо проводить самостоятельную оценку кредитного риска. Причем она должна проводиться достаточно жестко. Потому что в подавляющем большинстве случаев при оформлении ипотечного кредита банки не соблюдают одно из основополагающих правил в оценке кредитного риска: выдача кредита должна осуществляться в соответствии с меньшей из двух оценок стоимости залогового имущества. Многие банки нам честно признались, что при расчете суммы кредита берут за основу только результаты независимого оценщика, так как при оформлении договора купли-продажи часто по сговору сторон стоимость объекта недвижимости специально занижается, чтобы сократить налоги на прибыль, которые должен заплатить продавец. Однако надежды банков на добросовестность оценщиков также далеко не всегда оправдываются. Очень распространены случаи, когда оценщик вступает в сговор с заемщиком. Чтобы банк предоставил большую сумму кредита, оценщик завышает стоимость жилья на 20-30%.

Банки знают о существовании подобных махинаций, однако ничего не предпринимают. Вероятно, многие из них в полном объеме ощутили все негативные последствия от таких операций в результате переоценки объектов залоговой недвижимости, которую им пришлось провести во время кризиса. Мало того что стоимость жилья упала, так оно еще и изначально было переоценено. Это специфичный риск российского рынка, который еще может реализоваться в перспективе. Для этого даже кризис не нужен.

НБЖ: И как можно предотвратить реализацию этих рисков?

Н. СМИРНОВА: Одна из проблем заключается в отсутствии единой базы данных по стоимости объектов недвижимости, из которой можно будет «вытащить» реальную цену. Мы сейчас как раз пытаемся разработать автоматизированную систему андеррайтинга для оценки платежеспособности заемщика и качества залогового имущества. В конце третьего квартала текущего года мы планируем предложить ее рынку, предварительно протестировав и апробировав.

НБЖ: А на каких условиях вы планируете предоставлять доступ к системе?

Н. СМИРНОВА: Этот вопрос еще не решен. Как правило, перестраховщики предоставляют страховым компаниям возможность бесплатно использовать инструменты андеррайтинга. Но мы предполагаем, что система может быть использована и небольшими банками — особенно в сегменте АИЖК, — потому что немногие из них сегодня обладают собственными скоринговыми системами оценки заемщика. Для данной категории рынка подключение, скорее всего, будет платным. Но, как я уже сказала, пока этот вопрос находится на стадии обсуждения.

СТИМУЛИРОВАТЬ ИЛИ ДЕКЛАРИРОВАТЬ?


НБЖ: Какие схемы страхования в основном используются: риски страхует заемщик или банк, единовременный страховой взнос или ежемесячный платеж?

Н. СМИРНОВА: Предварительно хочу пояснить, что на данный момент в нашем законодательстве понятия «ипотечное страхование» не существует. Поэтому мы реализуем этот инструмент через другие виды страхования. Так, изначально нами было разработано два продукта: страхование ответственности заемщика и страхование финансовых рисков банков. Пока мы работаем только по первой схеме — страхование ответственности заемщика, так как этот вариант четко прописан в законе об ипотеке. В частности, там жестко оговорено: «Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату».

НБЖ: То есть страхуется не вся сумма кредита, а только 20%?

Н. СМИРНОВА: Конечно, страховая сумма никогда не будет на 100% закрывать кредит, потому что нельзя с кредитора снимать все риски. Кредитор должен быть заинтересован в качестве выдаваемого кредита. Но я надеюсь, что в скором времени нам удастся реализовать вторую схему — страхование финансовых рисков банков, которая приближена к американскому образцу. В этом случае действует достаточно простая цепочка: в качестве уплаты по кредиту клиент либо выплачивает стоимость кредита с процентами, либо передает банку залог. Если недвижимость падает в цене и при реализации имущества не хватает средств для покрытия суммы кредита, у банка возникают убытки. Чтобы предупредить этот риск, банк его страхует.

Этот механизм страхования имеет несколько преимуществ. Во-первых, он более дешевый, так как банки не будут взимать комиссию со страховщиков. Если раньше банки «передавали» своих заемщиков страховым компаниям и за это «в благодарность» брали со страховых компаний определенный процент, то в этом случае они будут напрямую страховать собственные риски, а значит, страховка уже не будет обрастать дополнительными комиссиями. Во-вторых, при реализации второй схемы страховка может оплачиваться в рассрочку, так как банк, являющийся заинтересованным лицом, будет систематически производить необходимые отчисления. Если заемщику дать рассрочку, то банк будет вынужден на постоянной основе отслеживать поступление платежей, что обернется удорожанием стоимости обслуживания и, как следствие, повышением тарифов.

Поэтому мы пришли к единому мнению, что наиболее оптимальным механизмом является страхование финансовых рисков. Более того, при такой схеме банк сможет страховать не только розничные кредиты, но и пулы, что гораздо технологичнее. Над этим продуктом мы также работаем. Таким образом, продуктовая линейка у нас будет расширяться. Кроме того, я надеюсь, что вскоре мы начнем предлагать страховать финансовые риски не только кредиторов, но заимодавцев. На данный момент в 31-й статье Закона об ипотеке жестко прописано условие, что застраховать свою ответственность заемщик может только по кредитному договору, а не по договору займа.

НБЖ: В изначальном плане говорилось о том, что благодаря страхованию рисков при ипотечном страховании удастся сократить размер первоначального взноса с нынешних 30% до 10% и снизить процентные ставки по кредитам. Удалось ли добиться поставленной цели?

Н. СМИРНОВА: Банки будут понижать ставки по кредитам только в том случае, если смогут получать определенные экономические преференции. Сейчас мы внесли на рассмотрение Банка России ряд предложений. Одно из них связано с инструкцией 110-И, в которой мы предлагаем предусмотреть увеличение норматива достаточности капитала в полтора раза, если сумма обеспечения по кредиту составляет менее 70%. В свою очередь, АИЖК сделало предложение Банку России приравнять кредит с ипотечной страховкой к нерисковым кредитам, то есть оставить норматив достаточности капитала с коэффициентом «единица». Таким образом, если эти нормы будут приняты, у банков появятся экономические возможности снижать ставки по кредитам.

Но АИЖК в любом случае снизило ставки по кредитам с ипотечной страховкой. Сегодня ставки по кредитам с пониженным первоначальным взносом всего лишь на 0,5% выше, чем по стандартным продуктам. Надбавка в 0,5% объясняется тем, что страховая сумма еще недостаточна для покрытия всех возможных рисков, потому что при их реализации убытки могут составить более 20%, то есть больше суммы страхового покрытия, предусмотренного в законе об ипотеке. Если параметры страхования будут изменены, то и банки будут относиться к формированию своей процентной ставки по-другому. Мы на это рассчитываем.

НБЖ: По мере завершения кризиса банки снижают ставки по кредитам. Возможно ли, что в скором времени (с началом очередной эпохи экономического подъема) они начнут смягчать требования к заемщикам, следствием чего стнет снижение привлекательности продукта с дополнительной страховкой как для заемщиков, так и для банков?

Н. СМИРНОВА: Конечно, такой риск существует. Как говорил Бисмарк, русские долго запрягают, но быстро едут. Поэтому не исключено, что подобные явления могут проявиться на рынке. Сложность еще заключается в том, что у нас есть крупные игроки, которые могут себе позволить предлагать ипотечные кредитные продукты с низким первоначальным взносом без страховки, что идет вразрез с рыночными тенденциями и, таким образом, подталкивает остальных игроков к рисковым операциям. Но если начнется кризис, то все эти риски реализуются и участники рынка понесут серьезные потери.

Именно по этой причине у нас есть идея сделать страхование для высокорисковых кредитов обязательным. Такой принцип действует в Канаде. Во многом именно благодаря реализации этого механизма канадская банковская система достаточно легко смогла преодолеть последствия кризиса. В системе были накоплены необходимые резервы для поддержки участников рынка ипотечного кредитования.

Можно действовать, как уже отмечалось, через экономическое стимулирование (повышение норматива достаточности капитала). Но я считаю, что хотя бы на первом этапе целесообразно прибегнуть к жестким мерам. 
Расчет размера страховой премии по страхованию ответственности социальных категорий заемщиков
Страховая сумма: рублей
Тариф базовый: %
Поправочный коэффициент:
Страховой тариф (от страховой суммы): %
Страховой тариф (от суммы кредита): %
Страховая премия: рублей
Расчет страхового (перестраховочного) тарифа по страхованию ответсвенности заемщиков
Страховая сумма: рублей
Страховая сумма (от суммы кредита для тарификации): %
Начальное К/З для тарификации: %
Тариф базовый (% от страховой суммы):
Поправочный коэффициент:
Итоговый нетто-тариф (в %% от страховой суммы): %
Итоговый брутто-тфриф (в %% от страховой суммы): %
Итоговая брутто-премия: рублей

**** Применимы только в рамках кредитной программы ОАО "АИЖК" для молодых ученых.

***** Максимальный коэффициент К/З = 80%